Lex Koller: Acheter un Bien Immobilier en Suisse en tant qu'Étranger (2026)
Points Clés
- La loi: La LFAIE (Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger), dite Lex Koller, restreint l'achat immobilier par les étrangers depuis 1983.
- Permis C: Achat libre — aucune restriction sur les biens résidentiels ou commerciaux.
- Permis B: Uniquement une résidence principale au lieu de domicile déclaré. Pas d'investissement locatif.
- Résidences secondaires: Environ 1'500 autorisations par an en Suisse, maximum 200 m² de surface habitable, uniquement en zones touristiques.
- Pas de "Golden Visa": L'achat immobilier ne confère aucun droit de séjour en Suisse.
La Suisse fascine les acquéreurs du monde entier. Stabilité politique, monnaie forte, qualité de vie exceptionnelle — les arguments ne manquent pas. Mais pour un étranger souhaitant acheter un bien immobilier en Suisse, une loi fédérale de 1983 impose un cadre strict : la Lex Koller.
Son nom officiel est la Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE). Dans la pratique, elle détermine qui peut acheter, quoi, et sous quelles conditions. Ce guide fait le point pour 2026 — clairement, exhaustivement, et sans jargon juridique.
Contexte historique
La Lex Koller trouve ses origines dans les années 1960, lorsque des investisseurs étrangers achetaient massivement du sol suisse. Face à la crainte d'une "emprise étrangère" sur le marché immobilier, plusieurs lois préliminaires furent adoptées avant l'entrée en vigueur de la LFAIE en 1983.
Depuis, plusieurs tentatives de révision ont échoué. En 2007, le Conseil fédéral proposa l'abrogation de la loi — le Parlement refusa. En 2014, une nouvelle proposition d'assouplissement fut rejetée au Conseil des États. La Lex Koller reste en vigueur et bénéficie d'un large soutien politique.
L'objectif fondamental : le logement suisse doit servir en priorité aux personnes résidant en Suisse, et non constituer un véhicule d'investissement pour des capitaux étrangers.
Qui PEUT acheter librement ?
Citoyens suisses
Sans restriction aucune. Ni autorisation, ni condition — que ce soit pour une résidence principale, secondaire ou un investissement locatif.
Ressortissants UE/AELE avec permis d'établissement C
Le permis C vous assimile à un citoyen suisse en matière d'acquisition immobilière. Vous pouvez acquérir des appartements, maisons, résidences secondaires et immeubles de rapport sans aucune restriction, partout en Suisse.
Ressortissants UE/AELE avec permis de séjour B
Des restrictions s'appliquent. Vous ne pouvez acheter qu'un seul bien immobilier à votre lieu de domicile déclaré — et il doit servir de résidence principale. Les résidences secondaires, les logements de vacances et les investissements locatifs sont exclus.
Important : Le bien doit se situer dans la commune où vous êtes enregistré. Un achat dans un autre canton n'est pas possible tant que vous détenez un permis B.
Le cas particulier des Français frontaliers
De nombreux Français travaillant à Genève ou Lausanne envisagent d'acheter en Suisse. Attention : un frontalier titulaire d'un permis G (frontalier) ne peut pas acquérir un bien résidentiel en Suisse. Il faut un permis B ou C, c'est-à-dire résider fiscalement en Suisse.
Qui NE PEUT PAS acheter ?
Ressortissants hors UE/AELE sans permis C
Les ressortissants de pays tiers (États-Unis, Inde, Chine, Brésil, pays du Golfe) ont besoin d'un permis C pour acheter librement un bien résidentiel. Avec un permis B, les mêmes restrictions s'appliquent que pour les citoyens UE. Le chemin vers le permis C est cependant plus long pour les ressortissants hors UE — généralement 10 ans.
Non-résidents
Toute personne n'ayant pas de domicile en Suisse ne peut, en principe, acquérir aucun bien résidentiel. Il est impossible d'acheter un appartement à Genève ou Zurich depuis l'étranger à titre d'investissement.
Exception : les résidences secondaires en zones touristiques (voir section suivante).
Résidences secondaires : le système de contingents
La LFAIE permet aux étrangers — y compris les non-résidents — d'acheter une résidence secondaire sous conditions strictes :
- Localisation : Uniquement dans les communes désignées comme zones touristiques par le canton (Verbier, Zermatt, St-Moritz, Gstaad, Crans-Montana, etc.).
- Surface : Maximum 200 m² de surface habitable nette. Terrain limité à 1'000 m².
- Contingent : Les cantons répartissent annuellement un contingent limité — environ 1'500 autorisations au niveau national.
- Usage personnel : Le bien ne peut pas être loué de manière permanente. La location de courte durée est possible sous conditions.
- Interdiction de revente pendant 5 ans : Une revente anticipée nécessite une autorisation de l'autorité cantonale.
L'initiative sur les résidences secondaires
Depuis 2012, les communes comptant plus de 20 % de résidences secondaires ne peuvent plus en autoriser de nouvelles. Cela concerne pratiquement toutes les stations touristiques connues. Le marché des résidences secondaires autorisables est donc extrêmement restreint — et les prix en conséquence.
Exceptions à la LFAIE
Immeubles commerciaux
Les biens à usage commercial (bureaux, surfaces commerciales, hôtels) sont exemptés de la LFAIE. Un investisseur étranger peut acquérir un immeuble commercial sans aucune autorisation.
Fonds de placement réglementés par la FINMA
Les fonds immobiliers suisses sous surveillance de la FINMA peuvent acquérir des biens résidentiels, même si des investisseurs étrangers participent au fonds. C'est la voie privilégiée des investisseurs institutionnels internationaux.
Successions
Si une personne à l'étranger hérite d'un bien immobilier suisse, l'acquisition est dispensée d'autorisation. L'héritier n'est pas tenu de vendre — mais ne peut pas agrandir le bien sans autorisation.
Sociétés anonymes suisses
Une SA de droit suisse peut acquérir des biens résidentiels. Toutefois, des règles anti-contournement strictes s'appliquent : si la SA est majoritairement détenue par des personnes à l'étranger et que le bien sert à leur usage personnel, l'autorisation sera refusée.
Terrains agricoles
Les terrains agricoles sont soumis à un régime séparé, la LDFR (Loi sur le droit foncier rural), qui impose des restrictions supplémentaires indépendantes de la LFAIE.
Nouvelle Objektsteuer après la réforme de la valeur locative
L'abolition de la valeur locative (Eigenmietwert) — votée en 2025 après des décennies de débat — a des conséquences pour les propriétaires étrangers de résidences secondaires. Si la valeur locative disparaît sur la résidence principale, un nouvel impôt sur les résidences secondaires (Objektsteuer) sera prélevé. La mise en oeuvre variera selon les cantons, mais l'attractivité fiscale des résidences de vacances en sera fondamentalement modifiée.
Si vous possédez un bien de vacances ou envisagez un achat, attendez la mise en oeuvre cantonale et analysez l'impact avec votre conseiller fiscal.
Différences cantonales
La LFAIE est du droit fédéral, mais sa mise en oeuvre varie considérablement selon les cantons.
Genève
Interprétation stricte et exigences formelles élevées. Le canton de Genève impose des prescriptions cantonales supplémentaires. Le notaire joue un rôle central — il est obligatoirement impliqué dans la vérification de la conformité LFAIE, la rédaction de l'acte et l'inscription au registre foncier. Les délais sont parmi les plus longs de Suisse.
Vaud
Approche similaire à Genève, avec un fort rôle du notaire. Le canton est toutefois légèrement plus pragmatique dans le traitement des demandes, notamment pour les acquisitions liées à la zone olympique et touristique (Montreux, Villars, Leysin).
Valais
Concentre le plus grand nombre d'autorisations de résidences secondaires en Suisse, puisque la majorité des zones touristiques s'y trouvent (Verbier, Zermatt, Crans-Montana, Saas-Fee). Le marché reste actif mais fortement contraint par l'initiative sur les résidences secondaires.
Pas de "Golden Visa"
Contrairement au Portugal, à la Grèce, à l'Espagne ou aux Émirats arabes unis, la Suisse ne propose aucun programme de "Golden Visa". L'achat d'un bien immobilier — quel qu'en soit le montant — ne vous donne droit à aucun titre de séjour ni permis de travail.
La logique est inverse : vous devez d'abord disposer d'un droit de séjour (permis B ou C) avant de pouvoir acquérir un bien résidentiel. Le permis est la condition préalable, pas la conséquence de l'achat.
Démarches pratiques : de la décision à l'inscription au registre foncier
Si vous êtes ressortissant UE/AELE avec un permis B ou C et souhaitez acquérir un bien, voici le parcours type :
- Vérification de l'obligation d'autorisation : Clarifiez avec l'autorité cantonale compétente si votre achat est soumis à autorisation (permis C : souvent non ; permis B : toujours).
- Dépôt de la demande : En cas de permis B, déposez une demande auprès de l'autorité cantonale. Pièces à joindre : titre de séjour, projet d'acte de vente, preuve d'usage personnel.
- Autorisation : L'autorité examine la demande. Délai : 2 à 4 mois selon le canton.
- Acte notarié : Le contrat de vente est instrumenté par le notaire. En Romandie, le notaire est plus fortement impliqué dans le processus que dans la Suisse alémanique.
- Inscription au registre foncier : Le transfert de propriété est inscrit au registre foncier. Vous n'êtes juridiquement propriétaire qu'à partir de cette inscription.
Durée totale : De la décision d'achat à l'inscription au registre foncier, comptez 3 à 6 mois.
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Questions Fréquentes (FAQ)
Un Français peut-il acheter un appartement en Suisse ?
Oui, à condition de détenir un permis B ou C valable. Avec un permis B, uniquement une résidence principale. Avec un permis C, sans restriction. Sans permis de séjour, uniquement une résidence secondaire en zone touristique avec autorisation cantonale.
Quelles sont les exceptions à la Lex Koller ?
Les immeubles commerciaux, les fonds de placement réglementés par la FINMA, les successions et les sociétés anonymes suisses (avec des règles anti-contournement). Les terrains agricoles sont soumis à un régime séparé (LDFR).
Faut-il un permis de séjour pour acheter en Suisse ?
Pour un bien résidentiel, oui. La Lex Koller interdit aux non-résidents l'achat de biens d'habitation, sauf résidence secondaire en zone touristique avec autorisation. L'achat immobilier ne confère aucun droit de séjour — contrairement au Portugal ou à la Grèce.
About the Author
Benjamin Amos Wagner
Founder of Expat-Savvy.ch & Offlist | Connecting Expats with Homes
