Lex Koller : acheter un bien en Suisse en tant qu'étranger (2026)

La Suisse fascine les acquéreurs du monde entier. Stabilité politique, monnaie forte, qualité de vie exceptionnelle — les arguments ne manquent pas. Mais pour un étranger souhaitant acheter un bien immobilier en Suisse, une loi fédérale de 1983 impose un cadre strict : la Lex Koller.

Son nom officiel est la Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE). Dans la pratique, elle détermine qui peut acheter, quoi, et sous quelles conditions. Ce guide fait le point pour 2026 — clairement, et sans jargon juridique. En résumé : les Suisses, les ressortissants UE/AELE domiciliés en Suisse et les titulaires d'un permis C achètent librement ; les autres étrangers domiciliés en Suisse peuvent acheter leur résidence principale ; les non-résidents ne peuvent en principe acheter qu'un logement de vacances, sur autorisation, dans les cantons qui le permettent. Les références ci-dessous suivent l'aide-mémoire de l'Office fédéral de la justice.

Contexte historique

La Lex Koller trouve ses origines dans les années 1960, lorsque des investisseurs étrangers achetaient massivement du sol suisse. Face à la crainte d'une "emprise étrangère" sur le marché immobilier, plusieurs lois préliminaires furent adoptées avant l'entrée en vigueur de la LFAIE en 1983.

Depuis, plusieurs tentatives de réforme ont échoué, dont un projet d'abrogation présenté par le Conseil fédéral en 2007, que le Parlement n'a pas suivi. La Lex Koller reste en vigueur et bénéficie d'un large soutien politique.

L'objectif fondamental : le logement suisse doit servir en priorité aux personnes résidant en Suisse, et non constituer un véhicule d'investissement pour des capitaux étrangers.

Qui PEUT acheter librement ?

Citoyens suisses

Sans restriction aucune, y compris les doubles nationaux domiciliés à l'étranger.

Ressortissants UE/AELE domiciliés en Suisse

Un ressortissant d'un État de l'UE ou de l'AELE qui a son domicile légal et effectif en Suisse — en principe avec un permis B ou C UE/AELE — n'est pas une « personne à l'étranger » au sens de la loi. Il peut acheter comme un Suisse : résidence principale, résidence secondaire ou bien de rendement. L'autorité peut toutefois vérifier que le domicile en Suisse est bien effectif.

Titulaires d'un permis C (toutes nationalités)

Le permis d'établissement C vous assimile à un Suisse en matière d'acquisition immobilière, quelle que soit votre nationalité.

Autres nationalités avec permis B : la résidence principale

Un ressortissant d'un pays hors UE/AELE domicilié en Suisse (en principe avec un permis B) peut acquérir librement un logement au lieu de son domicile effectif, à condition de l'habiter personnellement : il ne peut pas le louer, même partiellement. Les résidences secondaires, logements de vacances et biens de rendement lui restent en principe fermés. S'il déménage plus tard, il n'est pas tenu de revendre.

Le cas particulier des frontaliers

Un ressortissant UE/AELE qui travaille en Suisse comme frontalier (permis G) peut acquérir sans autorisation une résidence secondaire dans la région de son lieu de travail, à condition de l'occuper lui-même tant qu'il y travaille. Un frontalier ne peut en revanche pas acheter librement d'autres logements en Suisse.

Qui NE PEUT PAS acheter librement ?

Ressortissants hors UE/AELE sans permis C

En dehors de leur résidence principale, les ressortissants de pays tiers (États-Unis, Royaume-Uni, Inde, Chine, pays du Golfe…) ne peuvent pas acheter de logement sans autorisation tant qu'ils n'ont pas de permis C.

Non-résidents

Toute personne à l'étranger n'ayant pas de domicile en Suisse ne peut, en principe, acquérir aucun logement. Il est impossible d'acheter un appartement à Genève ou Zurich depuis l'étranger à titre d'investissement.

Exception : les logements de vacances dans les lieux touristiques des cantons qui le prévoient (voir section suivante).

Résidences secondaires : le système de contingents

La LFAIE permet aux personnes à l'étranger — y compris les non-résidents — d'acheter un logement de vacances sous conditions strictes, dans les cantons qui ont introduit ce motif d'autorisation (notamment Berne, les Grisons, le Tessin, le Valais et Vaud ; pas Genève ni Zurich) :

• Localisation : Uniquement dans les lieux touristiques désignés par le canton (Verbier, Zermatt, St-Moritz, Gstaad, Crans-Montana, etc.). Voir par exemple notre guide de l'appartement off-market à Schönried, près de Gstaad.
• Surface : En règle générale, 200 m² de surface habitable nette et 1'000 m² de terrain au maximum (davantage sur justification).
• Contingent : Chaque autorisation est imputée sur un contingent annuel attribué par la Confédération aux cantons (environ 1'500 unités au niveau national). Un logement déjà autorisé pour un précédent acquéreur étranger n'est pas imputé une seconde fois.
• Usage personnel : Le bien ne peut pas être loué à l'année ; la location temporaire est possible. L'achat se fait en nom propre, pas via une société.
• Un seul logement : Si vous ou votre famille proche possédez déjà un logement de vacances en Suisse, il faut en principe le vendre avant d'en acquérir un autre.

L'initiative sur les résidences secondaires

Depuis 2012, les communes comptant plus de 20 % de résidences secondaires ne peuvent plus en autoriser de nouvelles. Cela concerne pratiquement toutes les stations touristiques connues. Le marché des résidences secondaires autorisables est donc extrêmement restreint — et les prix en conséquence.

Exceptions à la LFAIE

Immeubles commerciaux

Les biens à usage commercial (bureaux, surfaces commerciales, hôtels) sont exemptés de la LFAIE. Un investisseur étranger peut acquérir un immeuble commercial sans aucune autorisation.

Fonds de placement réglementés par la FINMA

Les fonds immobiliers suisses sous surveillance de la FINMA peuvent acquérir des biens résidentiels, même si des investisseurs étrangers participent au fonds. C'est la voie privilégiée des investisseurs institutionnels internationaux.

Successions

Les héritiers légaux n'ont pas besoin d'autorisation pour acquérir un bien par succession. Les héritiers institués et les légataires qui sont des personnes à l'étranger peuvent, selon les cas, obtenir une autorisation ou devoir revendre. Faites vérifier la situation par le notaire chargé de la succession.

Sociétés

Une société suisse contrôlée par des personnes à l'étranger est elle-même considérée comme une personne à l'étranger : elle ne peut pas acquérir librement des logements. Des règles anti-contournement strictes s'appliquent aux montages fiduciaires et aux prête-noms.

Terrains agricoles

Les terrains agricoles sont soumis à un régime séparé, la LDFR (Loi sur le droit foncier rural), qui impose des restrictions supplémentaires indépendantes de la LFAIE.

Nouvelle Objektsteuer après la réforme de la valeur locative

L'abolition de la valeur locative (Eigenmietwert) a été acceptée en votation populaire le 28 septembre 2025, après des décennies de débat. Elle s'accompagne de la possibilité, pour les cantons, de prélever un impôt réel sur les résidences secondaires (Objektsteuer). La mise en œuvre variera selon les cantons et modifiera l'équation fiscale des résidences de vacances.

Si vous possédez un bien de vacances ou envisagez un achat, attendez la mise en oeuvre cantonale et analysez l'impact avec votre conseiller fiscal.

Différences cantonales

La LFAIE est du droit fédéral, mais sa mise en oeuvre varie considérablement selon les cantons.

Genève

Genève n'a pas introduit de motif d'autorisation pour les logements de vacances : un non-résident ne peut donc pas y acheter de logement. Le notaire joue un rôle central dans la vérification de la conformité LFAIE avant l'inscription au registre foncier. Pour le marché genevois, voir notre guide des appartements off-market à Genève.

Vaud

Le canton de Vaud admet les logements de vacances dans ses lieux touristiques désignés (par exemple dans les Alpes vaudoises), dans la limite du contingent. Le notaire y joue le même rôle central qu'à Genève.

Zurich

Zurich n'autorise pas non plus les logements de vacances pour les personnes à l'étranger. Notre guide de l'immobilier off-market à Zurich détaille les autres règles d'achat.

Valais

Concentre le plus grand nombre d'autorisations de résidences secondaires en Suisse, puisque la majorité des zones touristiques s'y trouvent (Verbier, Zermatt, Crans-Montana, Saas-Fee). Le marché reste actif mais fortement contraint par l'initiative sur les résidences secondaires.

Pas de "Golden Visa"

Contrairement au Portugal, à la Grèce, à l'Espagne ou aux Émirats arabes unis, la Suisse ne propose aucun programme de "Golden Visa". L'achat d'un bien immobilier — quel qu'en soit le montant — ne vous donne droit à aucun titre de séjour ni permis de travail.

La logique est inverse : vous devez d'abord disposer d'un droit de séjour avant de pouvoir acquérir un bien résidentiel (hors logement de vacances). Le permis est la condition préalable, pas la conséquence de l'achat. Pour les grandes fortunes sans activité lucrative, la voie usuelle est le forfait fiscal à Genève ou Vaud.

Démarches pratiques : de la décision à l'inscription au registre foncier

Voici le parcours type d'un achat par un étranger :

1. Vérification de l'assujettissement : Le notaire ou le registre foncier vérifie si vous êtes une « personne à l'étranger ». Ressortissant UE/AELE domicilié en Suisse ou titulaire d'un permis C : pas d'autorisation. Autre nationalité avec permis B achetant sa résidence principale : pas d'autorisation, mais preuve du domicile effectif et engagement d'occuper le logement.
2. Autorisation, si nécessaire : Pour un logement de vacances ou un cas douteux, une demande est déposée auprès de l'autorité cantonale compétente, avec le projet d'acte de vente.
3. Délai : Quelques semaines à plusieurs mois selon le canton et le contingent disponible.
4. Acte notarié : Le contrat de vente est instrumenté par le notaire. En Romandie, le notaire est plus fortement impliqué dans le processus que dans la Suisse alémanique.
5. Inscription au registre foncier : Le transfert de propriété est inscrit au registre foncier. Vous n'êtes juridiquement propriétaire qu'à partir de cette inscription.

Durée totale : Sans autorisation, quelques semaines suffisent souvent entre l'accord sur le prix et l'inscription ; avec autorisation, comptez plusieurs mois. Si vous revendez un jour, notre guide pour vendre un bien en Suisse détaille la fiscalité.

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Questions Fréquentes (FAQ)

Un Français peut-il acheter un appartement en Suisse ?

Oui. Un Français domicilié en Suisse (permis B ou C UE/AELE) achète librement, comme un Suisse. Un frontalier français (permis G) peut acheter sans autorisation une résidence secondaire dans la région de son lieu de travail. Sans domicile en Suisse, uniquement un logement de vacances dans un lieu touristique d'un canton qui le permet, avec autorisation.

Quelles sont les exceptions à la Lex Koller ?

Les immeubles servant à une activité économique (bureaux, commerces, hôtels), certaines parts de fonds immobiliers suisses, les successions par des héritiers légaux et la résidence principale d'un étranger domicilié en Suisse. Les terrains agricoles sont soumis à un régime séparé (LDFR).

Faut-il un permis de séjour pour acheter en Suisse ?

Pour un bien résidentiel, en pratique oui. La Lex Koller interdit aux non-résidents l'achat de logements, sauf logement de vacances dans un lieu touristique avec autorisation cantonale, ou résidence secondaire d'un frontalier UE/AELE près de son lieu de travail. L'achat immobilier ne confère aucun droit de séjour — contrairement au Portugal ou à la Grèce.

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Benjamin Amos Wagner

Founder of Expat-Savvy.ch & Offlist | Connecting Expats with Homes