Lex Koller: Immobilien kaufen als Ausländer in der Schweiz (2026)

Als Ausländer dürfen Sie in der Schweiz eine Immobilie kaufen, wenn Sie hier wohnen und entweder EU/EFTA-Bürger sind oder eine Niederlassungsbewilligung C besitzen – dann gelten für Sie dieselben Regeln wie für Schweizer. Drittstaatsangehörige mit B-Bewilligung dürfen nur eine selbst bewohnte Hauptwohnung erwerben. Wer nicht in der Schweiz wohnt, kann Wohneigentum grundsätzlich nur als bewilligte Ferienwohnung kaufen.

Das regelt ein Bundesgesetz, das seit über 40 Jahren den Markt prägt: die Lex Koller. Offiziell heisst es Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG). Dieser Leitfaden erklärt die Regeln für 2026 — klar und ohne juristischen Fachjargon.

Hinweis: Dieser Artikel bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Massgebend ist im Einzelfall die kantonale Bewilligungsbehörde.

Geschichte und Hintergrund

Die Lex Koller geht auf die 1960er-Jahre zurück, als ausländische Investoren im grossen Stil Schweizer Boden kauften und die Bevölkerung eine «Überfremdung» des Bodens befürchtete. Nach mehreren Vorläufergesetzen (Lex von Moos, Lex Celio, Lex Furgler) wurde das BewG 1983 verabschiedet und trat 1985 in Kraft. Benannt ist es nach dem damaligen Justizminister Arnold Koller.

Seither wurde das Gesetz mehrfach gelockert, etwa mit dem Personenfreizügigkeitsabkommen mit der EU. Eine vom Bundesrat 2007 vorgeschlagene Aufhebung scheiterte im Parlament. Heute geht die politische Tendenz in die Gegenrichtung: Im April 2026 hat der Bundesrat Vorschläge für eine Verschärfung in die Vernehmlassung geschickt (siehe unten).

Der Zweck ist klar: Schweizer Wohnraum soll primär den in der Schweiz lebenden Personen dienen, nicht als Kapitalanlage für Investoren im Ausland.

Wer darf frei kaufen?

Entscheidend ist nicht die Nationalität allein, sondern ob Sie als «Person im Ausland» gelten. Ohne Einschränkungen – also auch Zweitwohnungen und Renditeliegenschaften – dürfen kaufen:

Schweizer Staatsangehörige

Uneingeschränkt, unabhängig vom Wohnsitz.

Ausländer mit Niederlassungsbewilligung C

Mit der C-Bewilligung sind Sie beim Grundstückerwerb Schweizern gleichgestellt – unabhängig von Ihrer Nationalität.

EU/EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz

Staatsangehörige der EU- und EFTA-Staaten mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz gelten nicht als Personen im Ausland. Sie dürfen – auch mit einer B-Bewilligung – uneingeschränkt Grundstücke erwerben (Kanton Zürich). Das gilt ausdrücklich auch für Anlageimmobilien. Was Sie bei der Suche nach einem Renditeobjekt und der Mietrendite beachten sollten, lesen Sie in unserem Investment-Guide.

Wichtig: Der Wohnsitz muss echt sein. Eine reine Adressanmeldung ohne tatsächlichen Lebensmittelpunkt genügt nicht.

Wer darf nur eingeschränkt kaufen?

Drittstaatsangehörige mit B-Bewilligung

Staatsangehörige von Nicht-EU/EFTA-Ländern (z. B. USA, Grossbritannien, Indien, China) mit Aufenthaltsbewilligung B dürfen bewilligungsfrei eine einzige Wohneinheit als Hauptwohnung am Ort ihres Wohnsitzes erwerben und müssen diese selbst bewohnen. Zweit- und Ferienwohnungen sowie Renditeobjekte sind ausgeschlossen (Kanton Aargau, häufige Fragen).

Mit der C-Bewilligung fallen diese Einschränkungen weg. Für Drittstaatsangehörige dauert der Weg dorthin in der Regel deutlich länger als für EU/EFTA-Bürger.

Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz

Wer nicht in der Schweiz wohnt, kann grundsätzlich keine Wohnliegenschaft erwerben – auch keine Stadtwohnung in Zürich oder Genf als Investition.

Ausnahmen: bewilligte Ferienwohnungen in Tourismusorten (siehe nächster Abschnitt) sowie für EU/EFTA-Grenzgänger eine Zweitwohnung in der Region ihres Arbeitsortes.

Ferienwohnungen: Das Kontingentsystem

Personen im Ausland – auch ohne Wohnsitz in der Schweiz – können unter strengen Auflagen eine Ferienwohnung kaufen:

• Standort: Nur in Gemeinden, die der Kanton als Fremdenverkehrsorte für den Ferienwohnungserwerb bezeichnet hat (typisch sind Orte in den Bergkantonen).
• Grösse: In der Regel höchstens 200 m² Nettowohnfläche und – bei Häusern – höchstens 1'000 m² Grundstücksfläche (Kanton St. Gallen).
• Kontingent: Schweizweit werden jährlich höchstens 1'500 Bewilligungen erteilt und auf die Kantone verteilt.
• Nur eine: Sie, Ihr Ehepartner und Ihre minderjährigen Kinder dürfen in der Schweiz nicht bereits eine Ferien- oder Zweitwohnung besitzen.
• Eigennutzung: Die Wohnung ist für Ihre eigenen Ferien bestimmt; eine Vermietung ist nur eingeschränkt möglich. Klären Sie die konkreten Auflagen vor dem Kauf mit der kantonalen Behörde.

Die Zweitwohnungsinitiative

Seit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative 2012 dürfen Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20 % grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligen. Das betrifft praktisch alle bekannten Tourismusorte. Bestehende, altrechtliche Wohnungen bleiben handelbar – der Markt für bewilligungsfähige Ferienwohnungen ist aber eng und entsprechend teuer.

Ausnahmen und Sonderfälle

Geschäftsliegenschaften

Grundstücke, die als ständige Betriebsstätte eines Unternehmens dienen (Büros, Läden, Produktionsflächen), können Personen im Ausland heute ohne Bewilligung erwerben (Kanton Zürich). Die Revision 2026 will diese Ausnahme auf Liegenschaften beschränken, die dem eigenen Betrieb dienen.

Immobilienfonds und Immobiliengesellschaften

Anteile an regelmässig gehandelten Schweizer Immobilienfonds und Aktien börsenkotierter Immobiliengesellschaften sind heute bewilligungsfrei. Das ist der gängige Weg für ausländische Anleger, indirekt in Schweizer Wohnimmobilien zu investieren – auch hier sieht der Revisionsentwurf Einschränkungen vor.

Erbschaft

Gesetzliche Erben brauchen für den Erwerb durch Erbgang keine Bewilligung. Für andere Erwerbsarten, etwa durch Testament an Nicht-Erben, gelten strengere Regeln.

Gesellschaften

Eine Gesellschaft mit Sitz in der Schweiz, die von Personen im Ausland beherrscht wird, gilt selbst als Person im Ausland. Der Umweg über eine Schweizer AG öffnet den Wohnungsmarkt also nicht.

Geplante Verschärfung: Die Revision 2026

Am 15. April 2026 hat der Bundesrat eine Revision der Lex Koller in die Vernehmlassung geschickt, die bis 15. Juli 2026 lief (Medienmitteilung des Bundesrates). Begründet wird sie mit der Wohnungsknappheit. Die wichtigsten Vorschläge:

• Hauptwohnung für Drittstaatsangehörige: Bewilligungspflicht und eine Pflicht, die Wohnung innert zwei Jahren zu verkaufen, wenn die Person wegzieht. Nach geltendem Recht gibt es keine solche Verkaufspflicht.
• Geschäftsliegenschaften: Erwerb zur Vermietung oder Verpachtung wäre nicht mehr bewilligungsfrei.
• Ferienwohnungen: Die jährlichen kantonalen Kontingente würden reduziert.
• Fonds und Immobiliengesellschaften: Personen im Ausland dürften keine kotierten Anteile von Wohnimmobiliengesellschaften und Immobilienfonds mehr erwerben.

Ob und in welcher Form die Vorschläge Gesetz werden, entscheidet das Parlament. Für laufende Käufe gilt bis auf Weiteres das bisherige Recht.

Objektsteuer nach der Eigenmietwert-Reform

Volk und Stände haben im September 2025 der Abschaffung des Eigenmietwerts zugestimmt; der Bundesrat setzt sie auf den 1. Januar 2029 in Kraft (admin.ch). Gleichzeitig erlaubt eine neue Verfassungsbestimmung den Kantonen, auf überwiegend selbst genutzten Zweitliegenschaften eine besondere Objektsteuer zu erheben. Ob und wie sie das tun, entscheidet jeder Kanton selbst – einige prüfen es noch.

Wenn Sie eine Ferienwohnung besitzen oder den Kauf planen, lohnt sich ein Blick auf die kantonale Umsetzung. Die Hintergründe erklärt unser Artikel zur Abschaffung des Eigenmietwerts.

Kantonale Unterschiede

Die Lex Koller ist Bundesrecht und gilt in allen 26 Kantonen. Vollzug, Verfahrensdauer und Auslegung liegen aber bei den kantonalen Behörden:

Städtische Kantone (Zürich, Genf, Zug, Basel)

Hier geht es vor allem um Hauptwohnungen und Geschäftsliegenschaften. Ferienwohnungsbewilligungen spielen kaum eine Rolle. Rechnen Sie mit formalen Prüfungen durch Notariat und Grundbuchamt, insbesondere bei Drittstaatsangehörigen.

Tourismuskantone (Wallis, Graubünden, Tessin, Bern, Waadt)

Hier werden die Ferienwohnungskontingente verteilt. Die Nachfrage übersteigt in beliebten Orten oft das Kontingent, und die Zweitwohnungsinitiative begrenzt das Angebot zusätzlich.

Kein «Golden Visa»: Immobilienkauf gibt kein Aufenthaltsrecht

Ein weit verbreiteter Irrtum: Anders als in einigen anderen Ländern gibt es in der Schweiz kein «Golden Visa» über Immobilien. Der Kauf einer Liegenschaft — egal wie teuer — verschafft Ihnen weder ein Aufenthaltsrecht noch eine Arbeitsbewilligung.

Umgekehrt funktioniert es: Sie benötigen zuerst einen Wohnsitz mit Aufenthalts- oder Niederlassungsbewilligung, bevor Sie eine Wohnliegenschaft kaufen können. Vermögende Zuzüger ohne Erwerbstätigkeit prüfen dafür oft die Pauschalbesteuerung – mehr dazu in unserem HNWI-Guide zum Umzug in die Schweiz.

Praktische Schritte: Vom Entscheid zum Grundbucheintrag

1. Status klären: Sind Sie EU/EFTA-Bürger mit Wohnsitz oder haben Sie eine C-Bewilligung, brauchen Sie keine Bewilligung. Als Drittstaatsangehöriger mit B-Bewilligung ist nur die Hauptwohnung bewilligungsfrei. Ohne Wohnsitz brauchen Sie für eine Ferienwohnung eine kantonale Bewilligung.
2. Objekt finden: Viele begehrte Wohnungen und Häuser werden nie öffentlich inseriert. Wie der diskrete Markt funktioniert, zeigt unser Guide zu Off-Market-Immobilien in Zürich.
3. Bewilligung (falls nötig): Das Gesuch geht an die kantonale Bewilligungsbehörde. Die Dauer variiert je nach Kanton und Fall; planen Sie mehrere Wochen bis Monate ein.
4. Öffentliche Beurkundung: Der Kaufvertrag muss öffentlich beurkundet werden. In der Romandie ist der Notar stärker in die Abwicklung eingebunden als in manchen Deutschschweizer Kantonen mit Amtsnotariat.
5. Grundbucheintrag: Erst mit dem Eintrag im Grundbuch werden Sie rechtlich Eigentümer. Bestehen Zweifel an der Bewilligungspflicht, verweist das Grundbuchamt den Fall an die Bewilligungsbehörde.

Ohne Bewilligungsverfahren ist ein Kauf oft innert weniger Wochen abgeschlossen; mit Verfahren sollten Sie mehr Zeit einplanen.

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Häufige Fragen (FAQ)

Kann ein Deutscher ein Haus in der Schweiz kaufen?

Ja. Als EU-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz – ob mit B- oder C-Bewilligung – können Sie ohne Einschränkung kaufen, auch Zweitwohnungen und Anlageobjekte. Ohne Wohnsitz in der Schweiz ist grundsätzlich nur eine bewilligte Ferienwohnung in einem Tourismusort möglich. Praktische Tipps zum Start finden Sie im Guide Wohnung mieten in der Schweiz als Deutscher.

Was passiert mit meiner Immobilie, wenn ich die Schweiz verlasse?

Wer als EU/EFTA-Bürger mit Wohnsitz oder mit C-Bewilligung gekauft hat, darf die Immobilie nach heutigem Recht behalten. Auch für Drittstaatsangehörige, die eine Hauptwohnung erworben haben, besteht aktuell keine Verkaufspflicht. Die Revision 2026 schlägt für diesen Fall jedoch einen Verkauf innert zwei Jahren vor – verfolgen Sie die weitere Entwicklung.

Gibt es Kantone ohne Lex-Koller-Beschränkungen?

Nein. Die Lex Koller ist Bundesrecht und gilt einheitlich in allen 26 Kantonen. Vollzug und Verfahrensdauer unterscheiden sich jedoch, und Ferienwohnungskontingente gibt es vor allem in den Tourismuskantonen.

Darf ich als Amerikaner oder Brite in der Schweiz eine Wohnung kaufen?

Mit einer C-Bewilligung ja, ohne Einschränkung. Mit einer B-Bewilligung dürfen Sie eine selbst bewohnte Hauptwohnung an Ihrem Wohnort kaufen, aber keine Zweitwohnung und kein Renditeobjekt. Ohne Wohnsitz in der Schweiz bleibt nur die bewilligte Ferienwohnung.

About the Author

Benjamin Amos Wagner

Founder of Expat-Savvy.ch & Offlist | Connecting Expats with Homes