Lex Koller: Immobilien kaufen als Ausländer in der Schweiz (2026)
Das Wichtigste auf einen Blick
- Das Gesetz: Die Lex Koller (BewG 1983) beschränkt den Immobilienerwerb durch Personen im Ausland und Ausländer ohne Niederlassung in der Schweiz.
- EU/EFTA mit C-Bewilligung: Kaufen frei — keine Einschränkungen bei Wohn- und Geschäftsliegenschaften.
- B-Bewilligung: Nur eine Erstwohnung am gemeldeten Wohnort. Keine Anlageimmobilien.
- Ferienwohnungen: Schweizweit ca. 1'500 Bewilligungen pro Jahr, maximal 200 m² Nettowohnfläche, nur in ausgewiesenen Tourismuszonen.
- Kein Golden Visa: Immobilienkauf verschafft in der Schweiz keinerlei Aufenthaltsrecht.
Die Schweiz ist einer der begehrtesten Immobilienstandorte der Welt. Stabile Währung, politische Sicherheit, hohe Lebensqualität — die Gründe liegen auf der Hand. Doch wer als Ausländer in der Schweiz eine Liegenschaft erwerben möchte, stösst unweigerlich auf ein Bundesgesetz, das seit über 40 Jahren den Markt reguliert: die Lex Koller.
Offiziell heisst es Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG). In der Praxis bestimmt es, wer kaufen darf, was gekauft werden darf und unter welchen Bedingungen. Dieser Leitfaden erklärt die Regeln für 2026 — klar, vollständig und ohne juristischen Fachjargon.
Geschichte und Hintergrund
Die Lex Koller geht auf die 1960er-Jahre zurück, als ausländische Investoren im grossen Stil Schweizer Boden aufkauften. Die Bevölkerung befürchtete eine "Überfremdung" des Immobilienmarktes. Nach mehreren Vorläufergesetzen trat 1983 das BewG in Kraft.
Seither gab es mehrere Revisionsversuche. 2007 schlug der Bundesrat eine Abschaffung vor — das Parlament lehnte ab. 2014 scheiterte eine erneute Lockerungsvorlage im Ständerat. Die Lex Koller bleibt in Kraft und ist politisch kaum angreifbar.
Der Zweck ist klar: Schweizer Wohnraum soll primär den in der Schweiz lebenden Personen dienen, nicht als Kapitalanlage für ausländische Investoren.
Wer KANN frei kaufen?
Folgende Personengruppen unterliegen keinen Einschränkungen beim Kauf von Wohnliegenschaften:
Schweizer Staatsangehörige
Uneingeschränkt. Keine Bewilligung erforderlich — weder für Erst- noch für Zweitwohnungen, weder für Eigennutzung noch als Anlage.
EU/EFTA-Bürger mit Niederlassungsbewilligung C
Mit der C-Bewilligung sind Sie Schweizer Bürgern gleichgestellt. Sie können Wohnungen, Häuser, Ferienwohnungen und Anlageliegenschaften ohne Einschränkungen erwerben. Der Standort innerhalb der Schweiz spielt keine Rolle.
EU/EFTA-Bürger mit Aufenthaltsbewilligung B
Hier gelten Einschränkungen. Sie dürfen eine einzige Wohnliegenschaft am Ort Ihres gemeldeten Wohnsitzes kaufen — und diese muss als Erstwohnung dienen. Ferienwohnungen, Zweitwohnungen oder Anlageliegenschaften sind ausgeschlossen.
Wichtig: Die Liegenschaft muss in der Gemeinde liegen, in der Sie angemeldet sind. Ein Kauf in einem anderen Kanton ist nicht möglich, solange Sie eine B-Bewilligung halten.
Wer KANN NICHT kaufen?
Drittstaatsangehörige ohne C-Bewilligung
Staatsangehörige von Nicht-EU/EFTA-Ländern (z. B. USA, Indien, China, Brasilien) benötigen eine C-Bewilligung, um frei Wohneigentum zu erwerben. Mit B-Bewilligung gelten dieselben Einschränkungen wie für EU-Bürger mit B — allerdings ist der Weg zur C-Bewilligung für Drittstaatsangehörige deutlich länger (in der Regel 10 Jahre).
Nichtresidenten
Wer keinen Wohnsitz in der Schweiz hat, kann grundsätzlich keine Wohnliegenschaft erwerben. Es gibt keine Möglichkeit, aus dem Ausland eine Stadtwohnung in Zürich oder Genf als Investition zu kaufen.
Ausnahme: Ferienwohnungen in Tourismuszonen (siehe nächster Abschnitt).
Ferienwohnungen: Das Kontingentsystem
Die Lex Koller erlaubt Ausländern — auch Nichtresidenten — den Kauf einer Ferienwohnung unter strengen Auflagen:
- Standort: Nur in Gemeinden, die vom Kanton als Tourismuszone ausgewiesen sind (z. B. Verbier, Zermatt, St. Moritz, Gstaad, Davos).
- Grösse: Maximal 200 m² Nettowohnfläche. Grundstück maximal 1'000 m².
- Kontingent: Die Kantone verteilen jährlich ein begrenztes Kontingent von ca. 1'500 Bewilligungen schweizweit.
- Eigennutzung: Die Wohnung darf nicht dauerhaft vermietet werden. Kurzzeitvermietung ist eingeschränkt möglich.
- Kein Weiterverkauf vor 5 Jahren: Eine vorzeitige Veräusserung ist nur mit behördlicher Genehmigung möglich.
Die Zweitwohnungsinitiative
Seit 2012 dürfen Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20% keine neuen Ferienwohnungen mehr bewilligen. Das betrifft praktisch alle bekannten Tourismusorte. Der Markt für bewilligungsfähige Ferienwohnungen ist daher extrem eng — und die Preise entsprechend hoch.
Ausnahmen und Sonderfälle
Die Lex Koller kennt wichtige Ausnahmen:
Geschäftsliegenschaften
Gewerblich genutzte Immobilien (Büros, Ladenflächen, Hotels) sind von der Lex Koller ausgenommen. Ein ausländischer Investor kann ein Geschäftshaus in der Zürcher Bahnhofstrasse kaufen, ohne eine Bewilligung zu benötigen.
FINMA-regulierte Anlagefonds
Schweizerische Immobilienfonds unter FINMA-Aufsicht dürfen Wohnliegenschaften erwerben, auch wenn ausländische Investoren am Fonds beteiligt sind. Dies ist der gängige Weg für institutionelle ausländische Anleger.
Erbschaft
Erbt eine Person im Ausland eine Schweizer Liegenschaft, ist der Erwerb bewilligungsfrei. Der Erbe muss die Liegenschaft nicht verkaufen — kann sie aber auch nicht ohne Bewilligung erweitern.
Schweizer AG
Eine Aktiengesellschaft mit Sitz in der Schweiz kann Wohnliegenschaften erwerben. Allerdings greifen strenge Anti-Umgehungsregeln: Wenn die AG überwiegend im Besitz von Personen im Ausland steht und die Liegenschaft primär deren privater Nutzung dient, wird die Bewilligung verweigert.
Neue Objektsteuer nach der Eigenmietwert-Reform
Die Abschaffung des Eigenmietwerts — nach jahrzehntelanger Debatte 2025 beschlossen — hat Konsequenzen für ausländische Eigentümer von Zweitliegenschaften. Während der Eigenmietwert auf dem Erstwohnsitz entfällt, wird auf Zweitliegenschaften eine neue Objektsteuer erhoben. Die genaue Ausgestaltung wird kantonal variieren, aber die steuerliche Attraktivität von Ferienwohnungen ändert sich damit grundlegend.
Wenn Sie eine Ferienwohnung besitzen oder den Kauf planen, sollten Sie die kantonale Umsetzung der Objektsteuer abwarten und die Auswirkungen auf Ihre Gesamtsteuerbelastung mit einem Steuerberater prüfen.
Kantonale Unterschiede
Die Lex Koller ist Bundesrecht, aber die Umsetzung variiert je nach Kanton erheblich:
Zug
Liberale Auslegung, schnelle Verfahren, geschäftsfreundliche Haltung der Behörden. Bewilligungsgesuche werden in der Regel innerhalb von 4–6 Wochen bearbeitet. Der Kanton ist bekannt dafür, Ausnahmen grosszügiger zu interpretieren.
Genf
Strenge Auslegung, hohe formelle Anforderungen. Der Kanton Genf hat zusätzliche kantonale Vorschriften, die den Erwerb weiter einschränken. Der notaire (Notar) spielt eine zentrale Rolle bei der Prüfung der Bewilligungsfähigkeit.
Wallis
Hat die meisten Ferienwohnungs-Bewilligungen schweizweit, da hier die Mehrheit der Tourismuszonen liegt (Verbier, Zermatt, Crans-Montana). Der Markt für bewilligungsfähige Objekte ist aktiv, aber durch die Zweitwohnungsinitiative stark eingeschränkt.
Kein "Golden Visa": Immobilienkauf gibt kein Aufenthaltsrecht
Ein weit verbreiteter Irrtum: Anders als in Portugal, Griechenland oder den Vereinigten Arabischen Emiraten gibt es in der Schweiz kein "Golden Visa". Der Kauf einer Liegenschaft — egal wie teuer — verschafft Ihnen kein Aufenthaltsrecht und keine Arbeitsbewilligung.
Umgekehrt funktioniert es: Sie benötigen zuerst ein Aufenthaltsrecht (B- oder C-Bewilligung), bevor Sie eine Wohnliegenschaft kaufen können. Die Aufenthaltsbewilligung ist die Voraussetzung, nicht die Folge des Kaufs.
Praktische Schritte: Vom Entscheid zum Grundbucheintrag
Wenn Sie als EU/EFTA-Bürger mit B- oder C-Bewilligung eine Liegenschaft kaufen möchten, ist dies der typische Ablauf:
- Bewilligungsprüfung: Klären Sie mit der kantonalen Bewilligungsbehörde, ob Ihr Kauf bewilligungspflichtig ist (C-Bewilligung: oft nicht; B-Bewilligung: immer).
- Gesuchstellung: Bei B-Bewilligung reichen Sie ein Gesuch bei der kantonalen Behörde ein. Beizulegen sind: Ausländerausweis, Kaufvertragsentwurf, Nachweis der Eigennutzung.
- Bewilligung: Die Behörde prüft das Gesuch. Dauer: 2–4 Monate je nach Kanton.
- Notarielle Beurkundung: Der Kaufvertrag wird vom öffentlichen Notar beurkundet. In der Romandie (Genf, Waadt) ist der Notar stärker in die Abwicklung eingebunden als in der Deutschschweiz.
- Grundbucheintrag: Der Eigentumsübergang wird im Grundbuchamt (Grundbuchamt) eingetragen. Erst mit dem Eintrag sind Sie rechtlich Eigentümer.
Gesamtdauer: Vom Kaufentscheid bis zum Grundbucheintrag sollten Sie mit 3–6 Monaten rechnen.
Nicht Suchen.
Gefunden Werden.
Werden Sie Teil des Netzwerks für Schweizer Führungskräfte. Starten Sie Ihr Onboarding nur mit Ihrer E-Mail.
Häufige Fragen (FAQ)
Kann ein Deutscher ein Haus in der Schweiz kaufen?
Ja, als EU-Bürger mit gültiger B- oder C-Bewilligung. Mit B-Bewilligung nur eine Erstwohnung am Wohnort. Mit C-Bewilligung uneingeschränkt. Ohne Bewilligung: nur Ferienwohnung in Tourismuszone mit kantonaler Genehmigung.
Was passiert mit meiner Immobilie wenn ich die Schweiz verlasse?
Bei Kauf als Erstwohnung unter B-Bewilligung wird der Status überprüft. Ein Verkauf kann verlangt werden, oder die kantonale Behörde gewährt eine befristete Haltefrist. Bei C-Bewilligung oder bewilligter Ferienwohnung ist das Eigentum nicht betroffen.
Gibt es Kantone ohne Lex-Koller-Beschränkungen?
Nein. Die Lex Koller ist Bundesrecht und gilt einheitlich in allen 26 Kantonen. Interpretation und Vollzug variieren jedoch. Einige Kantone wie Zug bearbeiten Gesuche schneller und legen Ausnahmen liberaler aus.
About the Author
Benjamin Amos Wagner
Founder of Expat-Savvy.ch & Offlist | Connecting Expats with Homes
