Eigenmietwert-Abschaffung 2026: Was Vermieter und Eigentümer jetzt wissen müssen
Das Wichtigste auf einen Blick
- Eigenmietwert fällt weg: Für selbstbewohnte Erstliegenschaften wird der Eigenmietwert voraussichtlich ab dem 1. Januar 2028 nicht mehr als steuerbares Einkommen erfasst.
- Schuldzinsenabzug wird abgeschafft: Parallel zum Wegfall des Eigenmietwerts entfällt für Erstliegenschaften auch der steuerliche Abzug von Hypothekarzinsen.
- Neue Objektsteuer auf Zweitliegenschaften: Ferienwohnungen und Zweitliegenschaften werden künftig einer kantonalen Objektsteuer unterliegen — der Eigenmietwert bleibt dort faktisch bestehen.
- Vermieter weiterhin steuerpflichtig: Mieteinnahmen aus Vermietungsliegenschaften werden nach wie vor vollumfänglich als Einkommen versteuert. Die Reform betrifft Vermieter nur indirekt über eingeschränkte Abzüge.
- Jetzt Renovationen vorziehen: Die verbleibenden Jahre bis 2028 bieten die letzte Gelegenheit, Unterhaltskosten vollständig steuerlich abzusetzen.
Der Eigenmietwert gehört zu den meistdiskutierten Eigenheiten des Schweizer Steuersystems. Wer eine Immobilie besitzt und selbst bewohnt, zahlt Einkommenssteuer auf eine fiktive Miete — auf Geld, das nie fliesst. Seit Jahrzehnten fordern Eigentümerverbände die Abschaffung. Nun ist sie beschlossen.
Im Herbst 2025 hat das Schweizer Stimmvolk die parlamentarische Vorlage in der Volksabstimmung angenommen. Damit steht fest: Der Eigenmietwert für selbstbewohnte Erstliegenschaften wird abgeschafft. Was auf den ersten Blick wie eine reine Steuererleichterung klingt, ist in Wahrheit ein tiefgreifender Systemwechsel mit erheblichen Konsequenzen — insbesondere für Vermieter, Eigentümer von Zweitliegenschaften und Käufer im Luxussegment.
Was genau wurde entschieden?
Der Eigenmietwert (valeur locative / imputed rental value) ist eine Schweizer Besonderheit: Selbstnutzer müssen den geschätzten Mietwert ihrer Liegenschaft als Einkommen versteuern. Im Gegenzug dürfen sie Hypothekarzinsen (Schuldzinsen) und Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen.
Nationalrat und Ständerat haben nach jahrelanger parlamentarischer Debatte einer Vorlage zugestimmt, die dieses System für selbstbewohnte Erstliegenschaften grundlegend reformiert. Das Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG) und das Steuerharmonisierungsgesetz (StHG) werden entsprechend angepasst.
Die zentralen Punkte der Reform:
- Abschaffung des Eigenmietwerts für den Hauptwohnsitz (Erstliegenschaft)
- Wegfall des Schuldzinsenabzugs für Erstliegenschaften
- Einführung einer Objektsteuer auf Zweitliegenschaften und Ferienwohnungen
- Beibehaltung bestimmter Abzüge für energetische Sanierungen und Denkmalpflege (in reduzierter Form)
Der Zeitplan: Wann tritt die Abschaffung in Kraft?
Die Volksabstimmung fand im Herbst 2025 statt. Die Umsetzung erfordert jedoch Anpassungen auf Bundes- und Kantonsebene: Steuergesetze, Veranlagungsrichtlinien und IT-Systeme der Steuerverwaltungen müssen adaptiert werden.
Frühester Inkrafttretenstermin: 1. Januar 2028.
Übergangsfristen sind möglich, insbesondere für Kantone, die ihre kantonalen Steuergesetze parallel anpassen müssen. Die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) hat signalisiert, dass die Steuerperiode 2028 das Zieljahr ist, aber eine Verzögerung um ein Jahr nicht ausgeschlossen werden kann.
Für Sie als Eigentümer bedeutet das: Die Steuerperioden 2026 und 2027 unterliegen definitiv noch dem alten System. Sie haben also noch mindestens zwei volle Jahre, in denen der Schuldzinsen- und Unterhaltsabzug uneingeschränkt gilt.
Was ändert sich für Selbstnutzer?
Die Abschaffung bringt für Bewohner ihrer Erstliegenschaft eine fundamentale Vereinfachung:
Was wegfällt:
- Kein Eigenmietwert mehr als steuerbares Einkommen — für viele Eigentümer eine Entlastung von CHF 10.000 bis CHF 50.000 am steuerbaren Einkommen (je nach Kanton und Liegenschaft).
- Kein Schuldzinsenabzug mehr für Hypotheken auf der Erstliegenschaft.
- Kein pauschaler oder effektiver Unterhaltsabzug mehr (mit Ausnahmen, siehe unten).
Was bleibt (voraussichtlich):
- Abzüge für energetische Sanierungen sollen in reduzierter Form erhalten bleiben. Der Bundesrat will den Anreiz für klimafreundliche Gebäudesanierungen nicht vollständig beseitigen.
- Abzüge für Denkmalpflege bleiben bestehen, da sie im öffentlichen Interesse liegen.
Wer profitiert — und wer nicht?
Die Reform begünstigt vor allem Eigentümer mit hohem Eigenmietwert und tiefer Hypothekarbelastung: Wer seine Immobilie weitgehend abbezahlt hat, zahlt künftig deutlich weniger Steuern.
Umgekehrt verlieren Eigentümer mit hoher Hypothek ihren wichtigsten Steuerabzug. Wer eine CHF 2-Millionen-Liegenschaft zu 80% finanziert hat und bisher von einem Schuldzinsenabzug von CHF 30.000–40.000 pro Jahr profitierte, muss diese Entlastung künftig entbehren.
Was ändert sich für Vermieter?
Hier ist die Abgrenzung entscheidend: Die Reform betrifft den Eigenmietwert, nicht die Mietbesteuerung. Wenn Sie eine Liegenschaft vermieten und Mieteinnahmen erzielen, bleibt das System grundsätzlich bestehen.
Mieteinnahmen bleiben vollumfänglich steuerpflichtig. Sie deklarieren die Bruttomieteinnahmen als Einkommen und ziehen davon die effektiven Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen ab.
Allerdings plant der Gesetzgeber für gemischte Nutzungen (teilweise Selbstnutzung, teilweise Vermietung) und reine Vermietungsliegenschaften eine quotal-restriktive Methode. Das bedeutet:
- Schuldzinsen: Nur noch anteilig abziehbar, begrenzt auf einen Prozentsatz der steuerbaren Vermögenserträge.
- Unterhaltskosten: Der Pauschalabzug könnte für Vermietungsliegenschaften reduziert oder ganz gestrichen werden. Effektive Kosten bleiben abziehbar, aber mit strengerer Nachweispflicht.
Für Vermieter im Luxussegment, die hochpreisige Objekte mit professioneller Verwaltung betreiben, ändert sich operativ wenig. Die steuerliche Optimierung über den Schuldzinsenabzug wird jedoch spürbar eingeschränkt.
Die neue Objektsteuer: Zweitliegenschaften und Ferienwohnungen
Der politisch heikelste Teil der Reform betrifft Zweit- und Ferienliegenschaften. Hier wird der Eigenmietwert nicht abgeschafft, sondern durch eine kantonale Objektsteuer ersetzt.
Wie funktioniert die Objektsteuer?
- Steuersubjekt: Eigentümer von Zweitliegenschaften und Ferienwohnungen in der Schweiz.
- Berechnungsgrundlage: Der bisherige Eigenmietwert dient als Referenz. Die Kantone legen die Steuersätze fest.
- Kantonale Unterschiede: Tourismuskantone wie Wallis, Graubünden und Tessin werden die Objektsteuer voraussichtlich so kalibrieren, dass sie den fiskalischen Ertrag des bisherigen Eigenmietwerts weitgehend kompensiert.
- Kein Schuldzinsenabzug: Für Zweitliegenschaften entfällt der Schuldzinsenabzug ebenfalls.
Faktisch bedeutet die Objektsteuer: Für Ferienwohnungsbesitzer ändert sich finanziell wenig bis gar nichts. Die Steuer wird lediglich anders erhoben — als Objektsteuer statt als Einkommenssteuerbestandteil.
Auswirkungen auf ausländische Eigentümer von Ferienwohnungen
Ausländische Käufer, die unter der Lex Koller eine Bewilligung für eine Ferienwohnung in einer Tourismuszone erworben haben, sind von der Objektsteuer unmittelbar betroffen.
Bisher unterlagen sie dem Eigenmietwert im Rahmen der beschränkten Steuerpflicht in der Schweiz (Liegenschaftssteuer). Die neue Objektsteuer ersetzt diesen Mechanismus, ohne den Gesamtbetrag wesentlich zu verändern.
Wichtig für Lex-Koller-Käufer: Die Reform ändert nichts an den Erwerbsbeschränkungen für ausländische Käufer. Die Bewilligungspflicht gemäss BewG (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland) bleibt vollständig bestehen.
Was Luxus-Eigentümer JETZT tun sollten — vor 2028
Die Übergangsphase bis zum Inkrafttreten der Reform ist eine strategische Gelegenheit. Wer klug plant, kann die verbleibenden Jahre mit vollem Abzugsregime optimal nutzen.
1. Renovationen und Sanierungen vorziehen
Solange das alte System gilt, können Sie Unterhaltskosten vollständig vom steuerbaren Einkommen abziehen. Wenn Sie ohnehin eine Küchen- oder Badsanierung, einen Fensterersatz oder eine energetische Gesamtsanierung planen: Lassen Sie die Arbeiten vor dem 31. Dezember 2027 ausführen und abrechnen.
Ab 2028 entfällt der Pauschalabzug für Erstliegenschaften. Nur noch energetische Sanierungen und Denkmalpflege dürften (in reduzierter Form) abziehbar sein.
2. Hypothekarstrategie überprüfen
Der Wegfall des Schuldzinsenabzugs verändert die Kalkulation fundamental. Bisher war die steuerliche Absetzbarkeit von Hypothekarzinsen ein gewichtiges Argument gegen eine hohe Amortisation. Diese Logik kehrt sich um:
- Ohne Abzug: Hypothekarzinsen sind ein reiner Aufwand ohne steuerliche Kompensation.
- Konsequenz: Eine höhere Amortisation (Schuldenabbau) wird finanziell attraktiver. Prüfen Sie mit Ihrer Bank, ob eine ausserordentliche Amortisation vor 2028 sinnvoll ist.
- Caveat: Bei Festhypotheken mit langer Restlaufzeit können Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen. Lassen Sie sich beraten.
3. Steuerplanung mit Treuhänder aufgleisen
Die Reform hat unterschiedliche Auswirkungen je nach Kanton, Liegenschaftswert und persönlicher Einkommenssituation. Ein qualifizierter Treuhänder oder Steuerberater kann die individuelle Steuerlast vor und nach der Reform modellieren und konkrete Handlungsempfehlungen ableiten.
Besonders für Eigentümer mit mehreren Liegenschaften (Erstliegenschaft + Vermietungsobjekte + Ferienwohnung) ist eine Gesamtbetrachtung unerlässlich.
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Die Offlist-Perspektive: Wie die Reform den Luxus-Mietmarkt beeinflusst
Für den Luxus-Mietmarkt — und damit für unser Kerngeschäft bei Offlist — ist die Reform ein zweischneidiges Schwert:
Für Mieter ändert sich nichts. Wer eine Premium-Wohnung mietet, ist weder vom Eigenmietwert noch von dessen Abschaffung betroffen. Die steuerliche Neutralität des Mietens bleibt bestehen.
Für Vermieter sinkt der steuerliche Vorteil leicht. Die Einschränkung des Schuldzinsenabzugs für Vermietungsliegenschaften kann die Netto-Rendite geringfügig senken. Allerdings bleibt der Luxus-Mietmarkt strukturell attraktiv: Corporate Tenants — internationale Führungskräfte, die über ihre Firmen anmieten — garantieren stabile Mieteinnahmen, minimale Leerstandsrisiken und professionelle Vertragsabwicklung.
Die Nachfrage nach diskreten, off-market vermittelten Luxusobjekten wird durch die Reform nicht tangiert. Im Gegenteil: Eigentümer, die ihre Hypothekarstrategie anpassen und stärker amortisieren, könnten künftig noch stärker auf stabile, langfristige Mieteinnahmen angewiesen sein — und genau das liefern qualifizierte Corporate-Tenant-Beziehungen.
Häufig gestellte Fragen
Ab wann gilt die Eigenmietwert-Abschaffung?
Frühestens ab dem 1. Januar 2028. Das Parlament hat die Vorlage verabschiedet, und das Stimmvolk hat im Herbst 2025 zugestimmt. Die Umsetzung erfordert jedoch Anpassungen auf Bundes- und Kantonsebene, weshalb die Steuerperioden 2026 und 2027 noch vollständig dem bisherigen System unterliegen.
Was passiert mit dem Schuldzinsenabzug?
Für selbstbewohnte Erstliegenschaften wird der Schuldzinsenabzug mit der Abschaffung des Eigenmietwerts ebenfalls vollständig wegfallen. Für Vermietungsliegenschaften bleibt er grundsätzlich bestehen, wird aber voraussichtlich durch die quotal-restriktive Methode eingeschränkt — das heisst, nur noch ein begrenzter Anteil der Schuldzinsen ist steuerlich absetzbar.
Wie betrifft die Reform Vermieter von Luxuswohnungen?
Vermieter müssen Mieteinnahmen weiterhin als Einkommen versteuern. Die Abzugsmöglichkeiten für Unterhaltskosten und Schuldzinsen könnten anteilig eingeschränkt werden. Im Luxussegment ist der operative Einfluss jedoch begrenzt: Corporate Tenants sichern stabile Renditen, und die Nachfrage nach diskreten, off-market vermittelten Premiumobjekten bleibt unverändert hoch.
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Benjamin Amos Wagner
Founder of Expat-Savvy.ch & Offlist | Connecting Expats with Homes
