Comprare Casa in Svizzera da Italiani: Lex Koller (2026)
Il Muro della Lex Koller
- La regola: Chi non è domiciliato in Svizzera non può acquistare liberamente immobili residenziali. Le eccezioni principali sono le case di vacanza nei comuni autorizzati e, per i frontalieri UE/AELS, un'abitazione secondaria nella regione di lavoro.
- La soluzione: Come cittadini italiani (UE), una volta trasferito il domicilio in Svizzera con un permesso B, potete comprare la vostra abitazione alle stesse condizioni di un cittadino svizzero.
- La strategia: Affittare per i primi 12–24 mesi è spesso il ponte più semplice: il contratto d'affitto vi serve per il permesso, per la dogana e per conoscere il mercato prima di comprare.
Un cittadino italiano può comprare casa in Svizzera senza restrizioni se vi trasferisce il domicilio: con un permesso di dimora B, la Lex Koller non si applica più. Senza domicilio svizzero, invece, l'acquisto di un'abitazione è possibile solo in casi limitati, soprattutto le case di vacanza nei comuni turistici, entro quote cantonali. Per questo, per la maggior parte delle famiglie italiane, il percorso verso la proprietà inizia con un affitto di qualità.
Per molti imprenditori e famiglie italiane l'acquisto di un immobile in Svizzera, soprattutto in Ticino o in Engadina, è l'obiettivo finale di una strategia di diversificazione patrimoniale. Ma il mercato immobiliare svizzero non è libero come quello di Milano o Londra: è regolato dalla Legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE), nota come Lex Koller, in vigore dal 1985 per evitare che il suolo svizzero finisca in larga parte in mani straniere.
Se provate a comprare una villa a Lugano come "persona all'estero" senza un'autorizzazione, il registro fondiario non iscriverà l'acquisto. Ecco come funzionano le regole e perché la strada verso la proprietà inizia quasi sempre con un affitto.
Chi è "Persona all'Estero" per la Lex Koller
La legge non guarda al passaporto in sé, ma alla combinazione tra cittadinanza e domicilio:
- Cittadini UE/AELS domiciliati in Svizzera (per esempio italiani con permesso B o C): non sono persone all'estero. Comprano come gli svizzeri.
- Cittadini di Stati terzi con permesso C: equiparati agli svizzeri.
- Cittadini di Stati terzi con permesso B: oggi possono comprare senza autorizzazione l'abitazione principale in cui vivono, ma la riforma in consultazione nel 2026 vuole cambiare questa regola (vedi sotto).
- Chi vive all'estero: è persona all'estero e ha bisogno di un'autorizzazione, salvo eccezioni.
Residenza Principale vs. Seconda Casa
La distinzione fondamentale è lo scopo dell'immobile.
1. Acquistare per Viverci (Residenza Principale)
È la via maestra.
- Se vi trasferite in Svizzera e ottenete il permesso di dimora (B), come cittadini UE non siete più persone all'estero ai sensi della Lex Koller.
- Potete acquistare casa alle stesse condizioni di un cittadino svizzero.
- Il requisito: il domicilio deve essere reale. Dovete vivere davvero in Svizzera, con il centro dei vostri interessi qui.
2. Acquistare per Vacanza (Seconda Casa)
Se volete mantenere la residenza in Italia e comprare una casa vacanze in Svizzera:
- È possibile solo nei comuni che il cantone ha designato come località turistiche, con un'autorizzazione cantonale.
- Le autorizzazioni sono contingentate: ogni cantone ha una quota annua, e in alcune località bisogna attendere.
- Oltre alla Lex Koller vale la Lex Weber sulle abitazioni secondarie, che limita le nuove residenze secondarie nei comuni dove sono già molte.
3. L'Eccezione dei Frontalieri
Se lavorate in Svizzera come frontalieri (permesso G) e siete cittadini UE/AELS, potete acquistare senza autorizzazione un'abitazione secondaria nella regione del vostro luogo di lavoro (art. 7 lett. j LAFE). Secondo la guida dell'Ufficio federale di giustizia, dovete dichiarare per iscritto di usarla come abitazione secondaria e il fondo non deve superare i 1000 m².
La Riforma della Lex Koller Proposta nel 2026
Il 15 aprile 2026 il Consiglio federale ha avviato una consultazione su un inasprimento della Lex Koller, conclusa il 15 luglio 2026. I punti principali della proposta:
- I cittadini di Paesi terzi con permesso B avrebbero bisogno di un'autorizzazione per comprare l'abitazione principale e dovrebbero rivenderla entro due anni se lasciano la Svizzera.
- Le quote per le case di vacanza verrebbero ridotte e anche le vendite tra persone all'estero conterebbero nel contingente.
- Gli immobili commerciali non potrebbero più essere acquistati per affittarli, ma resterebbero acquistabili per la propria attività.
Per gli italiani domiciliati in Svizzera, in quanto cittadini UE, la proposta non cambia l'acquisto dell'abitazione principale. Chi punta a una casa di vacanza, invece, potrebbe trovare quote ancora più scarse. Si tratta di una proposta: seguite l'iter parlamentare prima di decidere.
Perché Affittare Prima di Comprare?
Anche se avete la liquidità per comprare subito, molte famiglie che accompagniamo scelgono di affittare per il primo o i primi due anni. Perché?
- Il permesso: Per il permesso B dovete indicare un indirizzo in Svizzera. Un contratto d'affitto firmato è il modo più veloce per iscrivervi al Comune e avviare la pratica, mentre un acquisto richiede tempo per trattativa, finanziamento e atto notarile.
- La dogana: Per importare i vostri mobili in franchigia con il Modulo 18.44 dovete presentare la prova dell'affitto o dell'acquisto di un'abitazione. Tutti i passaggi sono nella nostra guida a dogana, auto e Modulo 18.44.
- La fiscalità: Se state valutando la tassazione forfettaria, l'affitto vi permette di stabilire la residenza senza immobilizzare capitali prima che l'accordo con il fisco sia definito.
- L'accesso all'off-market: Molte delle ville più belle non vengono mai pubblicate sui portali. Vivendo già sul territorio avrete accesso alle opportunità che circolano in via riservata.
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Dove Comprare in Ticino: Conoscere Prima i Quartieri
Un anno d'affitto è anche il modo migliore per capire dove comprare. A Lugano spostarsi di pochi chilometri cambia sole, traffico, scuole e moltiplicatore comunale: la nostra guida ai migliori quartieri di Lugano e il confronto tra Lugano e Ascona vi aiutano a restringere la scelta.
Il Ruolo di Offlist
La nostra rete è specializzata nel trovare quella "prima casa svizzera" in affitto. Collaboriamo con proprietari che capiscono la vostra strategia: cercate una residenza di alto livello, spesso arredata, per stabilire il domicilio, mentre preparate con calma l'acquisto. Potete creare gratuitamente il vostro profilo privato e ricevere proposte che non trovate sui portali.
Conclusione
La Lex Koller non è un divieto assoluto: è un filtro. Se volete investire nel mattone svizzero, la Svizzera vi chiede prima di stabilire qui la vostra vita. Diventate residenti, integratevi, e le porte del mercato immobiliare si apriranno.
Domande Frequenti (FAQ)
Un italiano può comprare casa in Svizzera?▼
Sì, senza restrizioni se trasferisce il domicilio in Svizzera con un permesso B o C. Senza domicilio svizzero può comprare solo in casi limitati, per esempio una casa di vacanza in un comune turistico con autorizzazione cantonale o, se frontaliere, un'abitazione secondaria nella regione di lavoro.
Posso intestare la casa a una società anonima (SA)?▼
No, se lo scopo è aggirare la legge. La Lex Koller "guarda attraverso" la società: se chi la controlla è una persona all'estero, anche l'acquisto tramite la società è soggetto ad autorizzazione.
Quanto tempo serve per ottenere il permesso B?▼
Per i cittadini italiani (UE) la procedura è relativamente semplice: con contratto di lavoro o prova di mezzi finanziari sufficienti e un indirizzo in Svizzera, il permesso arriva di solito in alcune settimane. I tempi dipendono dal cantone e dal carico dell'ufficio della migrazione.
Posso affittare la mia seconda casa su Airbnb?▼
Con limiti. Se l'avete acquistata come casa di vacanza con autorizzazione Lex Koller, deve restare prevalentemente a vostro uso: l'affitto occasionale è possibile, un'attività ricettiva permanente no. Valgono inoltre le regole comunali sulle locazioni brevi.
About the Author
Benjamin Amos Wagner
Founder of Expat-Savvy.ch & Offlist | Connecting Expats with Homes
