Mietrecht Schweiz: Rechte und Pflichten für Vermieter (2026)

Das Mietrecht in der Schweiz gibt Vermietern klare Rechte – etwa auf pünktliche Zahlung, auf eine Kaution von bis zu drei Monatszinsen und auf Kündigung mit gesetzlicher Frist –, verlangt aber strikte Formen und Fristen. Die Regeln stehen im Obligationenrecht (Art. 253–273c OR) und in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG). Wer als Vermieter Formular, Frist oder Begründung falsch handhabt, riskiert eine nichtige Kündigung oder eine erfolgreiche Mietzinsanfechtung.

Dieser Guide fasst die wichtigsten Rechte und Pflichten für Vermieter von Wohnungen zusammen: Mietzins, Kündigung, Erstreckung, Kaution, Unterhalt und Nebenkosten. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall, zeigt aber, wo Vermieter in der Praxis am häufigsten scheitern.

Der mietrechtliche Rahmen

Die gesetzliche Grundlage

Das Schweizer Mietrecht ist Bundesrecht und gilt in allen 26 Kantonen. Die massgeblichen Bestimmungen finden sich in Art. 253 bis 273c OR, ergänzt durch die VMWG. Viele Regeln sind zwingend: Vereinbarungen zulasten des Mieters, etwa ein Verzicht auf das Anfechtungsrecht, sind nichtig (Art. 273c OR).

Am 24. November 2024 hat das Stimmvolk zwei Revisionen zu Untermiete und Eigenbedarf abgelehnt. Für diese Punkte gelten damit weiterhin die bisherigen Regeln – beim Eigenbedarf etwa muss dieser für eine Kündigung trotz Sperrfrist oder für die Abwehr einer Erstreckung weiterhin «dringend» sein.

Die Schlichtungsbehörde: Erste Anlaufstelle bei Streitigkeiten

Bevor ein Mietstreit vor ein Gericht gelangt, muss er in aller Regel die Schlichtungsbehörde passieren. Das Schlichtungsverfahren ist für die Parteien grundsätzlich kostenlos und oft erstaunlich effektiv: Ein grosser Teil der Fälle wird dort durch Einigung erledigt.

Kantonale Unterschiede

Das materielle Recht ist überall gleich, die Praxis nicht ganz. Ein wichtiger Unterschied: Kantone mit Wohnungsmangel können vorschreiben, dass der Anfangsmietzins auf dem amtlichen Formular mitgeteilt wird (Art. 270 Abs. 2 OR) – unter anderem Zürich, Genf und Waadt machen davon Gebrauch. Fehlt das Formular, kann der Mieter den Mietzins später noch überprüfen lassen.

Mietzins festsetzen und anpassen

Anfechtung des Anfangsmietzinses (Art. 270 OR)

Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Wohnung bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten – aber nur, wenn eine von drei Voraussetzungen erfüllt ist:

• er war wegen einer persönlichen oder familiären Notlage zum Vertragsabschluss gezwungen,
• er war wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt dazu gezwungen, oder
• der Vermieter hat den Mietzins gegenüber dem Vormieter erheblich erhöht.

In angespannten Märkten wie Zürich oder Genf ist die zweite Voraussetzung oft erfüllt. Eine sorgfältige Kalkulation des Anfangsmietzinses ist deshalb Pflicht.

Wann ist ein Mietzins missbräuchlich?

Ein Mietzins ist missbräuchlich, wenn er einen übersetzten Ertrag bringt (Art. 269 OR). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts (BGE 147 III 14) ist eine Nettorendite auf dem investierten Eigenkapital von 2 Prozentpunkten über dem hypothekarischen Referenzzinssatz zulässig, solange dieser bei 2 % oder tiefer liegt.

Bei älteren Liegenschaften stellt die Praxis stärker auf die Orts- und Quartierüblichkeit ab (Art. 269a OR): Mieten, die im Rahmen vergleichbarer Objekte im Quartier liegen, gelten grundsätzlich nicht als missbräuchlich. Der Nachweis erfordert allerdings mehrere wirklich vergleichbare Objekte.

Mietzinsanpassungen und Referenzzinssatz

Der Referenzzinssatz wird vom Bundesamt für Wohnungswesen quartalsweise publiziert. Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen (Art. 270a OR). Steigt er, dürfen Vermieter erhöhen – jedoch nur unter strengen Formvorschriften (Art. 269d OR): Die Erhöhung muss auf dem amtlichen Formular mitgeteilt und begründet werden und spätestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen. Andernfalls ist sie nichtig.

Kündigung: Wo Vermieter scheitern

Kündigungsfristen (Art. 266a–266o OR)

Das Gesetz schreibt Mindestfristen vor, die vertraglich nur zugunsten des Mieters verlängert werden:

• Wohnungen: drei Monate auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen gibt, auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer (Art. 266c OR). Welche Termine gelten, steht meist im Mietvertrag; ortsübliche Termine unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde.
• Möblierte Zimmer: zwei Wochen auf Ende einer einmonatigen Mietdauer (Art. 266e OR).
• Geschäftsräume: sechs Monate auf einen ortsüblichen Termin (Art. 266d OR).

Wird eine Kündigung zu spät zugestellt, ist sie nicht ungültig, sondern wirkt erst auf den nächstmöglichen Termin (Art. 266a Abs. 2 OR) – Sie verlieren also Zeit.

Formvorschriften: Nichtigkeit droht

Der Vermieter muss auf dem vom Kanton genehmigten amtlichen Formular kündigen (Art. 266l OR). Bei einer Familienwohnung muss die Kündigung dem Mieter und seinem Ehegatten bzw. eingetragenen Partner separat zugestellt werden (Art. 266n OR). Fehlt das Formular oder die separate Zustellung, ist die Kündigung nichtig (Art. 266o OR) – das Mietverhältnis läuft weiter, als wäre nie gekündigt worden.

Anfechtung und Sperrfrist (Art. 271 und 271a OR)

Der Mieter kann jede Kündigung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. Auf Verlangen müssen Sie die Kündigung begründen.

Besonders wichtig ist die Sperrfrist: Haben Sie gegen den Mieter ein mietrechtliches Verfahren (etwa über eine Mietzinserhöhung) weitgehend verloren oder einen Vergleich geschlossen, ist eine Kündigung während drei Jahren grundsätzlich anfechtbar (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR). Ausnahmen gelten unter anderem bei dringendem Eigenbedarf und bei Zahlungsverzug.

Erstreckung: Gerichtlich verlängertes Mietverhältnis (Art. 272 ff. OR)

Auch bei korrekter Kündigung kann der Mieter eine Erstreckung verlangen, wenn die Kündigung für ihn oder seine Familie eine Härte bedeutet, die durch Ihre Interessen nicht zu rechtfertigen ist. Bei Wohnungen ist eine Erstreckung um insgesamt höchstens vier Jahre möglich, in einem oder zwei Schritten (Art. 272b OR).

Die Wohnungsknappheit spielt bei der Abwägung eine Rolle – und die ist in Zürich extrem: In der Stadt standen am 1. Juni 2026 nur 0,11 % der Wohnungen leer. Planen Sie bei Verkauf oder Eigenbedarf deshalb zusätzliche Zeit ein. Keine Erstreckung gibt es unter anderem bei Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Zahlungsverzug (Art. 257d OR)

Zahlt der Mieter nicht, können Sie ihm schriftlich eine Frist von mindestens 30 Tagen ansetzen und für den Fall der Nichtzahlung die Kündigung androhen. Wird nicht bezahlt, können Sie mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen – ebenfalls auf dem amtlichen Formular.

Kaution und Sicherheit (Art. 257e OR)

Die Drei-Monats-Obergrenze

Bei Wohnräumen darf die Sicherheit höchstens drei Monatszinse betragen. Eine Klausel, die mehr verlangt, ist im übersteigenden Umfang ungültig.

Mietkautionskonto auf den Namen des Mieters

Eine Barkaution muss bei einer Bank auf einem Spar- oder Depotkonto auf den Namen des Mieters hinterlegt werden. Vermischen Sie die Kaution nie mit Ihrem eigenen Geld. Die Bank darf die Kaution nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen Zahlungsbefehl bzw. ein Urteil herausgeben. Haben Sie innert eines Jahres nach Mietende keinen Anspruch rechtlich geltend gemacht, kann der Mieter die Rückgabe verlangen.

Kautionsversicherungen als Alternative

Viele Vermieter akzeptieren Mietkautionsversicherungen. Der Mieter zahlt statt einer Barkaution eine jährliche Prämie, und der Versicherer garantiert gegenüber dem Vermieter bis zur vereinbarten Summe. Prüfen Sie die Bedingungen, insbesondere wie schnell der Versicherer im Schadenfall zahlt.

Unterhaltspflichten: Vermieter vs. Mieter

Vermieterpflicht: Tauglicher Zustand (Art. 256 OR)

Der Vermieter muss die Wohnung in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und erhalten. Das umfasst bauliche Reparaturen, Gebäudetechnik (Heizung, Sanitär, Elektro) und den Ersatz defekter Einrichtungen. Bei Mängeln kann der Mieter unter anderem eine Mietzinsherabsetzung verlangen, den Mietzins nach vorheriger Ankündigung bei einer Stelle hinterlegen (Art. 259g OR) oder – bei schweren Mängeln – fristlos kündigen.

Mieterpflicht: Kleiner Unterhalt (Art. 259 OR)

Der Mieter muss Mängel, die durch kleine Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, auf eigene Kosten beseitigen – etwa einen Duschschlauch ersetzen oder einen Siphon reinigen. Einen gesetzlichen Frankenbetrag gibt es nicht; in der Praxis wird oft eine Grenze um CHF 150–200 pro Fall genannt, und viele Mietverträge enthalten eine eigene Regel.

Die Lebensdauertabelle

Bei der Rückgabe hilft die paritätische Lebensdauertabelle von Hauseigentümer- und Mieterverband bei der Frage, wer für Abnutzung und Schäden bezahlt. Sie weist jedem Bauteil eine übliche Lebensdauer zu – Wandanstriche und Teppiche etwa deutlich kürzer als Parkett oder Küchenbauteile. Ist ein Bauteil am Ende seiner Lebensdauer angelangt, schuldet der Mieter für normale Abnutzung nichts. Bei übermässiger Abnutzung trägt er nur den anteiligen Restwert.

Nebenkosten (Art. 257a OR)

Nebenkosten dürfen Sie nur verrechnen, wenn sie im Mietvertrag einzeln und ausdrücklich vereinbart sind. Erheben Sie Akontozahlungen, müssen Sie mindestens jährlich eine Abrechnung erstellen (Art. 4 VMWG), und der Mieter kann Einsicht in die Belege verlangen.

Sich als Vermieter schützen

Mieter sorgfältig auswählen

Die meisten Streitfälle lassen sich vermeiden, bevor der Vertrag unterschrieben ist: aktuelle Betreibungsauskunft, tragbare Miete, klare Verhältnisse beim Vertragspartner. Wie Sie Bewerber und Firmenmieter systematisch prüfen, zeigt der Guide Mieter prüfen in der Schweiz. Welche Unterlagen ein vollständiges Dossier enthält, fasst die Checkliste zum Schweizer Mietdossier zusammen.

Bewährte Mietvertragsvorlagen verwenden

Verwenden Sie die Vorlagen der Hauseigentümerverbände oder paritätische Musterverträge. Sie enthalten die zwingenden Punkte und sind in der Praxis erprobt. Ein selbst verfasster Vertrag ist der schnellste Weg zu unwirksamen Klauseln.

Alles bei der Übergabe dokumentieren

Ein gründliches Übergabeprotokoll – unterzeichnet von beiden Parteien, mit Fotos und detaillierter Zustandsbeschreibung – ist Ihr wichtigstes Beweismittel. Führen Sie Übergabe und Abnahme gemeinsam mit dem Mieter durch, Raum für Raum. Mängel, die bei der Rückgabe festgestellt werden, müssen Sie dem Mieter sofort melden (Art. 267a OR).

Verwaltung delegieren

Wer die Fristen und Formulare nicht selbst im Blick behalten will, delegiert an eine Verwaltung. Kosten und Leistungen vergleicht unser Guide zur Immobilienverwaltung in der Schweiz.

Sie möchten die Verwaltung Ihrer Wohnung abgeben? So funktioniert die Immobilienverwaltung mit Offlist.

Spezialfall Kurzzeitvermietung

Wer über Airbnb vermietet, bewegt sich zusätzlich im kantonalen und kommunalen Bau- und Wohnschutzrecht. Die aktuellen Regeln in Zürich, Genf und Luzern fasst der Vergleich Airbnb vs. Langzeitmiete zusammen.

Fazit

Das Schweizer Mietrecht ist komplex, formstreng und mieterfreundlich gewichtet – aber berechenbar. Die Kernprinzipien sind einfach: Formulare und Fristen exakt einhalten, alles dokumentieren, den Mietzins vertretbar kalkulieren, die Kaution korrekt hinterlegen, die Liegenschaft proaktiv unterhalten und Mieter sorgfältig auswählen.

Die besten Vermieter in der Schweiz kämpfen nicht gegen das System. Sie beherrschen es.

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Häufig gestellte Fragen

Kann ein Mieter den Mietzins nach Vertragsunterzeichnung wirklich anfechten?

Ja, innert 30 Tagen nach Übernahme der Wohnung – aber nur, wenn er wegen einer Notlage oder der Marktlage zum Vertragsabschluss gezwungen war oder der Mietzins gegenüber dem Vormieter erheblich erhöht wurde (Art. 270 OR). Die Schlichtungsbehörde prüft dann, ob der Mietzins missbräuchlich ist. Dieses Recht kann vertraglich nicht wegbedungen werden.

Was passiert bei einer fehlerhaften Kündigung?

Fehlt das amtliche Formular oder wurde bei einer Familienwohnung nicht beiden Ehegatten separat gekündigt, ist die Kündigung nichtig; das Mietverhältnis läuft weiter. Wird die Kündigungsfrist oder der Termin nicht eingehalten, gilt die Kündigung auf den nächstmöglichen Termin.

Wie lange kann ein Mietverhältnis erstreckt werden?

Bei Wohnungen um insgesamt höchstens vier Jahre, in einem oder zwei Schritten (Art. 272b OR). Eine Erstreckung wird gewährt, wenn die Kündigung für den Mieter eine Härte bedeutet, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Die Dauer hängt vom Einzelfall ab.

Wie hoch darf die Mietkaution in der Schweiz sein?

Bei Wohnräumen höchstens drei Monatszinse (Art. 257e OR). Eine Barkaution muss bei einer Bank auf einem Konto auf den Namen des Mieters hinterlegt werden.

Muss ich eine Kautionsversicherung statt einer Barkaution akzeptieren?

Nein. Das Gesetz verpflichtet Vermieter nicht, eine Kautionsversicherung anstelle einer Bankkaution zu akzeptieren. Viele Vermieter tun es trotzdem, weil es Mietern den Einzug erleichtert.

Wie kann ich als Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Eigenbedarf ist ein legitimer Kündigungsgrund. Er ist vor allem wichtig, wenn eine Sperrfrist läuft, bei einem Eigentümerwechsel (Art. 261 OR) oder wenn der Mieter eine Erstreckung verlangt: Dann muss der Eigenbedarf dringend sein. Die 2024 vorgeschlagene Lockerung wurde vom Stimmvolk abgelehnt.

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Benjamin Amos Wagner

Founder of Expat-Savvy.ch & Offlist | Connecting Expats with Homes