Airbnb vs. Langzeitmiete in der Schweiz: Was lohnt sich für Vermieter? (2026)

Die Versuchung ist nachvollziehbar: Sie besitzen eine Wohnung in Zürich, Genf oder Basel, und die Airbnb-Rechner versprechen traumhafte Nachtpreise von CHF 200 bis 350. Multipliziert mit 30 Tagen ergibt das eine monatliche Bruttoeinnahme, die jeden traditionellen Mietvertrag in den Schatten stellt.

Doch zwischen der Theorie und der Praxis liegt ein Graben aus Regulierung, Steuern, Verwaltungsaufwand und versteckten Kosten, den viele Eigentümer erst erkennen, wenn sie bereits mittendrin stecken. Dieser Guide analysiert beide Modelle nüchtern — mit konkreten Zahlen, der aktuellen Rechtslage 2026 und einer klaren Empfehlung für Immobilieneigentümer, die ihre Rendite maximieren wollen, ohne schlaflose Nächte in Kauf zu nehmen.

Airbnb in der Schweiz: Die Realität hinter den Zahlen

Bruttoeinnahmen: Was theoretisch möglich ist

Die Schweiz gehört zu den teuersten Airbnb-Märkten Europas. Im ersten Quartal 2026 liegen die durchschnittlichen Nachtpreise für eine möblierte Einzimmerwohnung bei:

• Zürich Innenstadt (Kreise 1–8): CHF 200–350/Nacht
• Genf (Quartiere Nations, Eaux-Vives): CHF 180–320/Nacht
• Basel: CHF 150–280/Nacht
• Zug: CHF 220–380/Nacht — begrenztes Angebot treibt die Preise in der Relocation-Saison (Q1 und Q3) zusätzlich

Für eine Familienwohnung mit zwei Schlafzimmern müssen Sie 40–60% aufschlagen.

Nettorendite: Was tatsächlich übrig bleibt

Die Bruttozahlen täuschen. Rechnen Sie mit folgenden Abzügen:

• Plattformgebühr Airbnb: 3–5% (Gastgebermodell) bis 14–16% (geteiltes Gebührenmodell)
• Reinigung zwischen den Gästen: CHF 80–150 pro Wechsel. Bei einem Durchschnittsaufenthalt von 3 Nächten sind das 8–10 Reinigungen pro Monat.
• Wäsche, Verbrauchsmaterial, Verschleiss: CHF 200–400/Monat
• Verwaltungsaufwand oder Property-Management: 15–25% des Bruttoumsatzes, falls Sie einen Dienstleister beauftragen
• Leerstand: Selbst top-bewertete Objekte in Zürich erreichen selten mehr als 75–80% Auslastung im Jahresdurchschnitt. Saisonale Schwankungen (Januar, November) drücken die Zahlen.
• Möblierung und Ersatz: Airbnb-Gäste beanspruchen Möbel und Ausstattung deutlich stärker als Langzeitmieter. Planen Sie CHF 3'000–5'000/Jahr für Ersatz und Instandhaltung ein.

Rechenbeispiel Zürich (2-Zimmer-Wohnung, Kreis 4):

Posten	Airbnb	Langzeitmiete
Brutto/Monat	CHF 6'750 (CHF 225 × 30 × 80% Auslastung)	CHF 3'200
Plattformgebühr	–CHF 340	CHF 0
Reinigung (8×/Monat)	–CHF 960	CHF 0
Verwaltung/Property Mgmt	–CHF 1'350	CHF 0
Verbrauchsmaterial/Verschleiss	–CHF 300	CHF 0
Netto/Monat	CHF 3'800	CHF 3'200
Verwaltungsaufwand	15–20 Std./Monat	~1 Std./Monat

Die Differenz von CHF 600 schmilzt weiter, sobald Sie Leerstandsrisiko, unvorhergesehene Reparaturen und den Stundensatz Ihrer eigenen Zeit einrechnen. Und sie dreht ins Negative, wenn die regulatorischen Grenzen greifen.

Die Regulierung: Zürich, Genf und die kantonalen Unterschiede

Zürich: Die 90-Tage-Regel

Die Stadt Zürich hat 2023 mit der Revision der Zweckentfremdungsverordnung klare Grenzen gesetzt. Die wesentlichen Bestimmungen:

• Maximal 90 Tage pro Jahr darf eine Wohnung in einer Wohnzone als Kurzzeitunterkunft vermietet werden.
• Registrierungspflicht beim Statistischen Amt der Stadt Zürich. Ohne Registrierung drohen Bussen.
• Hauptwohnsitzerfordernis: Die 90-Tage-Regel gilt nur, wenn Sie Ihre eigene Wohnung zeitweise untervermieten. Reine Anlageobjekte, die ausschliesslich der Kurzzeitvermietung dienen, benötigen eine Nutzungsänderung — die in Wohnzonen regelmässig verweigert wird.
• Meldepflicht: Jeder Gast muss innert 24 Stunden bei der Einwohnerkontrolle gemeldet werden (Beherbergungsgesetz).

Verstösse gegen die Zweckentfremdungsverordnung können mit Bussen bis CHF 5'000 und einer Rückführungsverfügung in die Wohnnutzung geahndet werden.

Genf: Bewilligungspflicht und strikte Kontrolle

Der Kanton Genf ist noch restriktiver:

• Bewilligungspflicht (Autorisation LDTR): Jede Kurzzeitvermietung einer Wohnung erfordert eine Genehmigung des Office cantonal du logement. Die Bewilligung wird nur erteilt, wenn die Wohnung zuvor nicht dem regulären Mietmarkt entzogen wird.
• Registrierung bei der Stadtpolizei und Erhebung der Kurtaxe (taxe de séjour) sind obligatorisch.
• Kontrollkampagnen: Genf führt regelmässig Abgleiche zwischen Airbnb-Inseraten und dem Wohnungsregister durch. Vermieter ohne Bewilligung erhalten Ordnungsbussen und Löschungsverfügungen.

Weitere Kantone im Überblick

• Luzern: Meldepflicht und Kurtaxe. Bisher keine Tageslimite, aber politischer Druck wächst.
• Basel-Stadt: Registrierungspflicht beim Statistischen Amt. Gewerbliche Kurzzeitvermietung in Wohnzonen ist bewilligungspflichtig.
• Waadt (inkl. Lausanne): Kurtaxenerhebung Pflicht. Die Gemeinden können zusätzliche Auflagen erlassen. Lausanne prüft eine Regulierung nach Zürcher Vorbild.
• Zug: Noch liberal, aber die Gemeinde Zug hat 2025 eine Arbeitsgruppe zur Regulierung eingesetzt.

Die Tendenz ist eindeutig: Die Schweiz bewegt sich in Richtung strengerer Regulierung. Wer heute auf Airbnb setzt, kalkuliert mit einem regulatorischen Umfeld, das sich in den nächsten Jahren weiter verengen wird.

Steuerliche Behandlung: Zwei grundverschiedene Welten

Airbnb-Einkünfte

Die Steuerverwaltungen der Kantone qualifizieren Airbnb-Einnahmen zunehmend als Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit — nicht als passives Vermögenseinkommen. Die Konsequenzen:

• AHV/IV/EO-Beiträge: Auf dem gesamten Nettoeinkommen aus Kurzzeitvermietung fallen Sozialversicherungsbeiträge von rund 10% an.
• Mehrwertsteuerpflicht: Ab einem Jahresumsatz von CHF 100'000 aus Beherbergungsleistungen sind Sie obligatorisch mehrwertsteuerpflichtig (Sondersatz 3,8% für Beherbergung).
• Buchhaltungspflicht: Als selbständig Erwerbende/r müssen Sie eine ordnungsgemässe Buchführung vorlegen. Das bedeutet entweder Eigenaufwand oder Treuhänderkosten von CHF 2'000–4'000/Jahr.
• Abschreibungen: Zwar können Sie Möbel und Ausstattung abschreiben, doch der administrative Aufwand steht in keinem Verhältnis zur Steuerersparnis bei einzelnen Objekten.

Langzeitmiete-Einkünfte

Mieteinnahmen aus einem klassischen Mietvertrag werden als Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen besteuert. Das bedeutet:

• Keine AHV/IV-Beiträge auf Mieteinnahmen (es handelt sich um Vermögensertrag, nicht Erwerbseinkommen).
• Keine Mehrwertsteuer auf Wohnungsmiete — Wohnraumvermietung ist von der MWST ausgenommen.
• Abzugsfähige Unterhaltskosten: Sie können den pauschalen oder den effektiven Liegenschaftsunterhalt abziehen.
• Einfache Deklaration: Die Mieteinnahmen werden in der Steuererklärung unter Liegenschaften erfasst — kein Einzelnachweis jedes Gastes nötig.

Für die meisten Eigentümer ist die steuerliche Behandlung allein Grund genug, die Langzeitmiete zu bevorzugen.

Verwaltungsaufwand: Der unterschätzte Faktor

Airbnb: Ein Teilzeitjob

Wer seine Wohnung selbst auf Airbnb bewirtschaftet, wird schnell feststellen, dass es sich um eine Nebenbeschäftigung handelt:

• Kommunikation: Anfragen beantworten, Check-in-Instruktionen senden, Probleme lösen — im Schnitt 15–20 Nachrichten pro Buchung.
• Schlüsselübergabe: Selbst mit Schlüsselbox oder Smart Lock müssen Sie Gäste betreuen, die den Code nicht finden, zu spät ankommen oder früh abreisen wollen.
• Reinigungskoordination: Nach jedem Gast muss die Wohnung professionell gereinigt, kontrolliert und neu bestückt werden. Fällt Ihre Reinigungskraft aus, stehen Sie selbst mit dem Staubsauger da.
• Bewertungsmanagement: Eine einzige Drei-Sterne-Bewertung kann Ihre Buchungsrate um 20–30% senken. Die Pflege des Profils ist Dauerthema.
• Saisonale Preisanpassung: Um die Auslastung zu optimieren, müssen Sie Preise laufend an Nachfrage, Events und Saison anpassen — oder einen dynamischen Pricing-Dienst bezahlen.

Langzeitmiete: Einrichten und vergessen

Ein solider Mietvertrag mit einem qualifizierten Mieter bedeutet:

• Ein Mietvertrag pro Jahr (oder länger). Kein permanenter Gästewechsel.
• Monatlicher Mieteingang per Dauerauftrag. Kein Gebührenabzug durch Plattformen.
• Nebenkosten werden jährlich abgerechnet — die Nebenkostenabrechnung ist ein überschaubarer Verwaltungsakt.
• Reparaturen werden vom Mieter gemeldet und vom Handwerker erledigt. Keine Notfalltelefonate um Mitternacht wegen eines klemmenden Fensters.

Für wen sich Airbnb trotzdem eignen kann

Es gibt Konstellationen, in denen Kurzzeitvermietung Sinn ergibt — aber sie sind enger, als die meisten annehmen:

• Eigene Ferienwohnung in einer Tourismuszone (Engadin, Zermatt, Interlaken): Hier ist Kurzzeitvermietung rechtlich etabliert, regulatorisch akzeptiert und saisonal planbar.
• Temporäre Lücke: Ihre Wohnung steht zwischen zwei Mietern 2–3 Monate leer. Eine kurze Airbnb-Phase überbrückt den Leerstand — innerhalb der 90-Tage-Regel.
• Möblierte Stadtwohnung als Pied-à-terre: Sie nutzen die Wohnung selbst 8 Monate im Jahr und vermieten sie während Ihrer Abwesenheit. Auch hier gilt die Tageslimite.

Für Eigentümer, die eine Renditeliegenschaft professionell und rechtskonform bewirtschaften wollen, ist Langzeitmiete in praktisch jedem Szenario die bessere Wahl.

Langzeitmiete an Expats: Das Optimum für Eigentümer

Internationale Fachkräfte und Führungskräfte sind aus Vermietersicht ideale Mieter:

• Überdurchschnittliche Bonität: Relocation-Pakete grosser Arbeitgeber beinhalten häufig Mietgarantien oder Firmenbürgschaften.
• Planbare Mietdauer: Typische Entsendungen dauern 2–4 Jahre — lang genug für Stabilität, kurz genug für regelmässige Neuvermietungen zu marktgerechten Konditionen.
• Pfleglicher Umgang: Expats, die mit Familien umziehen, behandeln die Wohnung als Zuhause, nicht als Hotelzimmer.
• Professionelle Dossiers: Betreibungsauskunft, Lohnausweis, Arbeitsvertrag und Referenzen — alles vorhanden und verifizierbar.

Warum Offlist für Eigentümer funktioniert

Offlist verbindet Schweizer Immobilieneigentümer mit vorgeprüften internationalen Mietern — diskret, effizient und ohne den Verwaltungsaufwand einer öffentlichen Ausschreibung:

• Keine Massenbesichtigungen: Sie erhalten ausschliesslich qualifizierte Profile mit vollständigem Mietdossier.
• Kein öffentliches Inserat: Ihre Liegenschaft bleibt diskret. Keine Fotos auf Immoscout24, keine Nachbarschaftsgespräche.
• Kein Leerstand: Durch das internationale Relocation-Netzwerk werden Wohnungen oft nahtlos weitervermietet — der scheidende Expat geht, der nächste kommt.

Erfahren Sie mehr über die Vorteile für Eigentümer

Fazit: Nüchterne Rechnung, klare Antwort

Airbnb funktioniert als Geschäftsmodell in Schweizer Tourismusorten und als gelegentliche Überbrückung. Als dauerhafte Vermietungsstrategie für Stadtwohnungen in Zürich, Genf oder Basel ist es 2026 weder renditemässig überlegen noch regulatorisch nachhaltig.

Die Langzeitmiete an qualifizierte, internationale Mieter bietet Ihnen:

• Planbare Nettorendite ohne Plattformgebühren und Leerstandsrisiko
• Volle Rechtskonformität ohne Bewilligungsverfahren und Bussrisiko
• Minimalen Verwaltungsaufwand — Mietvertrag, Dauerauftrag, Nebenkostenabrechnung
• Steuerliche Einfachheit als Vermögensertrag statt selbständige Erwerbstätigkeit

Die Frage ist nicht, ob Langzeitmiete rentiert. Die Frage ist, wie Sie schnell und zuverlässig den richtigen Mieter finden. Genau dafür gibt es Offlist.

---

Häufig gestellte Fragen

Darf ich meine Wohnung in Zürich unbegrenzt auf Airbnb vermieten?

Nein. Die Stadt Zürich begrenzt die Kurzzeitvermietung in Wohnzonen auf 90 Tage pro Jahr (Zweckentfremdungsverordnung). Diese Regel gilt für die zeitweise Untervermietung der eigenen Wohnung. Reine Anlageobjekte, die dauerhaft als Kurzzeitunterkunft genutzt werden sollen, benötigen eine Nutzungsänderung — die in Wohnzonen regelmässig verweigert wird. Zusätzlich besteht eine Registrierungspflicht beim Statistischen Amt und eine Meldepflicht für jeden Gast innert 24 Stunden.

Wie werden Airbnb-Einnahmen in der Schweiz besteuert?

Die kantonalen Steuerverwaltungen qualifizieren Airbnb-Einnahmen zunehmend als Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit. Das bedeutet: AHV/IV/EO-Beiträge (ca. 10%), Mehrwertsteuerpflicht ab CHF 100'000 Jahresumsatz (Sondersatz 3,8% für Beherbergung) und Buchhaltungspflicht. Im Gegensatz dazu werden Einnahmen aus Langzeitmiete als Vermögensertrag besteuert — ohne Sozialversicherungsbeiträge und ohne MWST.

Was muss ich als Vermieter in Genf beachten, wenn ich kurzzeitig vermieten will?

Im Kanton Genf benötigen Sie eine Bewilligung des Office cantonal du logement (Autorisation LDTR), bevor Sie eine Wohnung kurzzeitig vermieten dürfen. Zusätzlich ist eine Registrierung bei der Stadtpolizei erforderlich, und Sie müssen die Kurtaxe (taxe de séjour) erheben und abführen. Genf führt regelmässig Abgleiche zwischen Airbnb-Inseraten und dem Wohnungsregister durch. Vermieter ohne Bewilligung riskieren Ordnungsbussen und die Löschung ihrer Inserate.

Lohnt sich Airbnb finanziell wirklich mehr als Langzeitmiete?

In den meisten Fällen nein. Die Bruttoeinnahmen auf Airbnb sind zwar höher, doch nach Abzug von Plattformgebühren (3–16%), Reinigungskosten (CHF 80–150 pro Gästewechsel), Verwaltungsaufwand (15–25% bei Property Management), Leerstand (20–25%), Verschleiss und Steuerbelastung bleibt netto oft weniger als bei einer soliden Langzeitmiete. Hinzu kommt das regulatorische Risiko: Die 90-Tage-Regel in Zürich und die Bewilligungspflicht in Genf begrenzen das Ertragspotenzial zusätzlich.

Wie finde ich als Eigentümer schnell einen qualifizierten Langzeitmieter?

Offlist verbindet Schweizer Immobilieneigentümer direkt mit vorgeprüften internationalen Mietern — Führungskräfte, Expats und Fachkräfte mit vollständigem Mietdossier (Betreibungsauskunft, Lohnausweis, Arbeitsvertrag, Referenzen). Sie vermeiden Massenbesichtigungen, öffentliche Inserate und Leerstand. Die meisten Vermittlungen erfolgen innerhalb von drei Wochen. Mehr erfahren

About the Author

Benjamin Amos Wagner

Founder of Expat-Savvy.ch & Offlist | Connecting Expats with Homes