Airbnb vs. Langzeitmiete in der Schweiz: Was lohnt sich für Vermieter?

Für die meisten Stadtwohnungen in der Schweiz ist die Langzeitmiete die bessere Wahl: Sie bringt eine planbare Nettorendite, kaum Verwaltungsaufwand und keine Bewilligungsrisiken. Airbnb erzielt zwar höhere Bruttoeinnahmen, doch nach Gebühren, Reinigung, Leerstand und Steuern bleibt oft nur ein kleiner Vorsprung – und Zürich, Genf und Luzern haben die Kurzzeitvermietung inzwischen deutlich eingeschränkt.

Die Versuchung ist trotzdem nachvollziehbar: Airbnb-Rechner versprechen für Wohnungen in Zürich, Genf oder Basel Nachtpreise, die multipliziert mit 30 Tagen jeden klassischen Mietvertrag in den Schatten stellen. Dieser Guide vergleicht beide Modelle nüchtern – mit einem Rechenbeispiel, der aktuellen Rechtslage 2026 und einer klaren Empfehlung.

Airbnb in der Schweiz: Die Realität hinter den Zahlen

Bruttoeinnahmen: Was theoretisch möglich ist

Die Schweiz gehört zu den teuersten Airbnb-Märkten Europas. Die folgenden Nachtpreise für eine möblierte Einzimmerwohnung sind indikative Spannen aus unserer Marktbeobachtung; sie schwanken stark nach Saison, Lage und Ausstattung:

• Zürich Innenstadt (Kreise 1–8): CHF 200–350/Nacht
• Genf (Quartiere Nations, Eaux-Vives): CHF 180–320/Nacht
• Basel: CHF 150–280/Nacht
• Zug: CHF 220–380/Nacht – das knappe Angebot treibt die Preise in der Relocation-Saison zusätzlich

Für eine Familienwohnung mit zwei Schlafzimmern liegen die Preise entsprechend höher.

Nettorendite: Was tatsächlich übrig bleibt

Die Bruttozahlen täuschen. Rechnen Sie mit folgenden Abzügen:

• Plattformgebühr Airbnb: je nach Gebührenmodell wenige Prozent (geteilte Gebühr) bis rund 15 % (Gastgeber trägt die gesamte Gebühr)
• Reinigung zwischen den Gästen: CHF 80–150 pro Wechsel. Bei einem Durchschnittsaufenthalt von drei Nächten sind das 8–10 Reinigungen pro Monat.
• Wäsche, Verbrauchsmaterial, Verschleiss: CHF 200–400/Monat
• Property-Management: häufig 15–25 % des Bruttoumsatzes, falls Sie einen Dienstleister beauftragen
• Leerstand: Auch sehr gut bewertete Stadtwohnungen sind selten das ganze Jahr ausgebucht. Saisonale Schwankungen (Januar, November) drücken die Auslastung.
• Möblierung und Ersatz: Kurzzeitgäste beanspruchen Möbel und Ausstattung deutlich stärker als Langzeitmieter. Planen Sie ein jährliches Budget für Ersatz ein.

Rechenbeispiel Zürich (2-Zimmer-Wohnung, Kreis 4, vereinfachte Annahmen):

Posten	Airbnb	Langzeitmiete
Brutto/Monat	CHF 5'400 (CHF 225 × 30 × 80 % Auslastung)	CHF 3'200
Plattformgebühr	–CHF 270	CHF 0
Reinigung (8×/Monat)	–CHF 960	CHF 0
Verwaltung/Property Mgmt (20 %)	–CHF 1'080	CHF 0
Verbrauchsmaterial/Verschleiss	–CHF 300	CHF 0
Netto/Monat	CHF 2'790	CHF 3'200
Eigener Zeitaufwand	15–20 Std./Monat	~1 Std./Monat

Schon mit diesen Annahmen liegt die Langzeitmiete vorne. Airbnb kann nur dann mehr abwerfen, wenn Sie die Verwaltung selbst übernehmen – dann bezahlen Sie aber mit Ihrer eigenen Zeit. Unerwartete Reparaturen, Steuern und Sozialabgaben sowie die regulatorischen Grenzen verschieben die Rechnung weiter zugunsten der Langzeitmiete. Wie sich die Bruttorendite einer Wohnung sauber berechnen lässt, zeigt unser Guide zur Mietrendite von Anlageimmobilien in der Schweiz.

Die Regulierung: Zürich, Genf, Luzern und die kantonalen Unterschiede

Zürich: Kurzzeitvermietung zählt nicht mehr als Wohnen

Seit dem 1. September 2026 gilt in der Stadt Zürich eine revidierte Bau- und Zonenordnung (BZO) für kurzzeitig vermietete Wohnungen:

• Kein Wohnanteil mehr: Wohnungen, die regelmässig gewerblich für weniger als ein Jahr vermietet werden – etwa über Airbnb oder als Business Apartment –, dürfen nicht mehr an den vorgeschriebenen Mindestwohnanteil angerechnet werden.
• Bewilligungs- und Meldepflicht: Die Umnutzung zu gewerblicher Kurzzeitvermietung braucht eine Baubewilligung, auch ohne bauliche Änderungen. Eigentümer müssen solche Nutzungen melden.
• Ausnahme: Die gelegentliche Vermietung der eigenen Wohnung während Abwesenheiten bleibt erlaubt.
• Weitere Verschärfung möglich: Eine im September 2025 eingereichte Volksinitiative verlangt nach Luzerner Vorbild ein Limit von 90 Tagen pro Jahr. Der Stadtrat will dazu einen Gegenvorschlag ausarbeiten.

Genf: 90 Tage pro Jahr

Im Kanton Genf darf eine ganze Wohnung über Plattformen wie Airbnb höchstens 90 Tage pro Jahr kurzzeitig vermietet werden. Darüber hinaus gilt die Nutzung als Zweckänderung im Sinne des kantonalen Wohnschutzgesetzes (LDTR) und ist ohne Bewilligung nicht zulässig. Zusätzlich sind die Anmeldung der Vermietung und die Kurtaxe (taxe de séjour) Pflicht. Der Kanton baut die Kontrollen aus; Verstösse können mit empfindlichen Bussen geahndet werden.

Luzern: 90 Nächte seit 2025

In der Stadt Luzern ist die Kurzzeitvermietung von Wohnraum seit 1. Januar 2025 auf 90 Nächte pro Jahr begrenzt. Grundlage ist eine 2023 angenommene Volksinitiative.

Weitere Kantone im Überblick

• Basel-Stadt, Waadt und Zug: Kurtaxe und Gästemeldung sind Pflicht; zusätzliche Auflagen können sich aus dem kantonalen Bau- und Wohnschutzrecht ergeben. Klären Sie die Regeln vor dem ersten Gast mit Gemeinde und Kanton.
• Tourismusregionen: In Ferienorten ist Kurzzeitvermietung etabliert, doch auch dort gelten Zweitwohnungs- und Kurtaxenregeln.

Die Tendenz ist eindeutig: Die Schweizer Städte bewegen sich in Richtung strengerer Regulierung. Wer heute auf Airbnb setzt, kalkuliert mit einem Umfeld, das sich weiter verengen dürfte. Einen Überblick über Ihre allgemeinen Pflichten als Vermieter bietet unser Guide Mietrecht Schweiz für Vermieter.

Steuerliche Behandlung: Zwei verschiedene Welten

Airbnb-Einkünfte

Die gelegentliche Vermietung der eigenen Wohnung gilt in der Regel als Ertrag aus unbeweglichem Vermögen. Wer aber mehrere Wohnungen gewerbsmässig und mit hotelähnlichen Dienstleistungen vermietet, riskiert die Einstufung als selbständige Erwerbstätigkeit. Die möglichen Folgen:

• AHV/IV/EO-Beiträge: Auf dem Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit fallen Sozialversicherungsbeiträge von rund 10 % an.
• Mehrwertsteuerpflicht: Ab einem Jahresumsatz von CHF 100'000 aus Beherbergungsleistungen sind Sie mehrwertsteuerpflichtig (Sondersatz für Beherbergung).
• Buchhaltungsaufwand: Eine saubere Buchführung bedeutet entweder Eigenaufwand oder Treuhänderkosten.
• Kurtaxe: Sie müssen die Kurtaxe bei den Gästen erheben und abrechnen.

Langzeitmiete-Einkünfte

Mieteinnahmen aus einem klassischen Mietvertrag werden als Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen besteuert:

• Keine AHV/IV-Beiträge auf Mieteinnahmen (Vermögensertrag, nicht Erwerbseinkommen).
• Keine Mehrwertsteuer – die Vermietung von Wohnraum ist von der MWST ausgenommen.
• Abzugsfähige Unterhaltskosten: Sie können den pauschalen oder den effektiven Liegenschaftsunterhalt abziehen. Dieser Abzug bleibt für vermietete Liegenschaften auch nach der Abschaffung des Eigenmietwerts per 2029 erhalten.
• Einfache Deklaration: Die Mieteinnahmen werden in der Steuererklärung unter Liegenschaften erfasst.

Für viele Eigentümer ist die steuerliche Einfachheit allein Grund genug, die Langzeitmiete zu bevorzugen.

Verwaltungsaufwand: Der unterschätzte Faktor

Airbnb: Ein Teilzeitjob

Wer seine Wohnung selbst auf Airbnb bewirtschaftet, merkt schnell, dass es sich um eine Nebenbeschäftigung handelt:

• Kommunikation: Anfragen beantworten, Check-in-Instruktionen senden, Probleme lösen – bei jeder Buchung.
• Schlüsselübergabe: Selbst mit Schlüsselbox oder Smart Lock betreuen Sie Gäste, die den Code nicht finden oder spät ankommen.
• Reinigungskoordination: Nach jedem Gast muss die Wohnung gereinigt, kontrolliert und neu bestückt werden.
• Bewertungsmanagement: Schon wenige schlechte Bewertungen können die Buchungsrate spürbar senken.
• Saisonale Preisanpassung: Preise müssen laufend an Nachfrage, Events und Saison angepasst werden.

Langzeitmiete: Einrichten und vergessen

Ein solider Mietvertrag mit einem qualifizierten Mieter bedeutet:

• Ein Mietvertrag für mehrere Jahre statt permanentem Gästewechsel.
• Monatlicher Mieteingang per Dauerauftrag, ohne Plattformgebühren.
• Nebenkosten werden jährlich abgerechnet.
• Reparaturen werden vom Mieter gemeldet und von Handwerkern erledigt.

Für wen sich Airbnb trotzdem eignen kann

Es gibt Konstellationen, in denen Kurzzeitvermietung Sinn ergibt – sie sind aber enger, als die meisten annehmen:

• Ferienwohnung in einer Tourismusregion (Engadin, Zermatt, Interlaken): Hier ist Kurzzeitvermietung etabliert und saisonal planbar.
• Temporäre Lücke: Ihre Wohnung steht zwischen zwei Mietern kurz leer. Eine kurze Airbnb-Phase kann den Leerstand überbrücken – sofern die lokalen Regeln dies zulassen.
• Pied-à-terre: Sie nutzen die Wohnung selbst den grössten Teil des Jahres und vermieten sie gelegentlich während Ihrer Abwesenheit.

Für Eigentümer, die eine Renditeliegenschaft professionell und rechtskonform bewirtschaften wollen, ist Langzeitmiete in praktisch jedem Szenario die bessere Wahl.

Langzeitmiete an Expats: Das Optimum für Eigentümer

Internationale Fach- und Führungskräfte sind aus Vermietersicht besonders attraktive Mieter:

• Gute Bonität: Relocation-Pakete grosser Arbeitgeber beinhalten häufig Mietzuschüsse, teilweise auch Garantien des Arbeitgebers.
• Planbare Mietdauer: Typische Entsendungen dauern zwei bis vier Jahre – lang genug für Stabilität, kurz genug für regelmässige Neuvermietungen zu Marktkonditionen.
• Pfleglicher Umgang: Wer mit Familie umzieht, behandelt die Wohnung als Zuhause, nicht als Hotelzimmer.
• Vollständige Dossiers: Betreibungsauskunft, Arbeitsvertrag und Referenzen sind vorhanden und prüfbar.

Warum gerade Firmenmieter so gefragt sind, erklärt der Artikel Expat-Mieter und Corporate Tenants für Vermieter.

Warum Offlist für Eigentümer funktioniert

Offlist verbindet Schweizer Immobilieneigentümer mit vorgeprüften internationalen Mietern – diskret und ohne öffentliche Ausschreibung:

• Keine Massenbesichtigungen: Sie erhalten qualifizierte Profile mit vollständigem Mietdossier.
• Kein öffentliches Inserat: Ihre Liegenschaft bleibt diskret. Keine Fotos auf Portalen, keine Nachbarschaftsgespräche.
• Kürzere Leerstände: Über Relocation-Kontakte lassen sich Wohnungen oft nahtlos weitervermieten.

Sie möchten diskret langfristig vermieten? So funktioniert die Off-Market-Vermietung mit Offlist.

Fazit: Nüchterne Rechnung, klare Antwort

Airbnb funktioniert in Schweizer Tourismusorten und als gelegentliche Überbrückung. Als dauerhafte Strategie für Stadtwohnungen in Zürich, Genf, Luzern oder Basel ist es 2026 weder renditemässig klar überlegen noch regulatorisch nachhaltig.

Die Langzeitmiete an qualifizierte Mieter bietet Ihnen:

• Planbare Nettorendite ohne Plattformgebühren
• Rechtssicherheit ohne Bewilligungsverfahren und Bussrisiko
• Minimalen Verwaltungsaufwand – Mietvertrag, Dauerauftrag, Nebenkostenabrechnung
• Steuerliche Einfachheit als Vermögensertrag

Die Frage ist nicht, ob Langzeitmiete rentiert, sondern wie Sie schnell den richtigen Mieter finden.

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Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Langzeitmiete und Kurzzeitmiete?

Bei der Langzeitmiete schliessen Sie einen klassischen Mietvertrag, meist unbefristet oder über mehrere Jahre, und der Mieter wohnt dauerhaft in der Wohnung. Kurzzeitmiete bedeutet die Vermietung für einzelne Nächte oder Wochen, etwa über Airbnb. Langzeitmiete unterliegt dem Mietrecht des OR, Kurzzeitvermietung zusätzlich kantonalen und kommunalen Regeln zu Wohnschutz, Kurtaxe und Gästemeldung.

Darf ich meine Wohnung in Zürich unbegrenzt auf Airbnb vermieten?

Nein. Seit 1. September 2026 werden in der Stadt Zürich Wohnungen, die regelmässig gewerblich kurzzeitig vermietet werden, nicht mehr an den Mindestwohnanteil angerechnet; die Umnutzung braucht eine Bewilligung und muss gemeldet werden. Erlaubt bleibt die gelegentliche Vermietung der eigenen Wohnung während Abwesenheiten. Eine Volksinitiative für ein 90-Tage-Limit ist hängig.

Wie werden Airbnb-Einnahmen in der Schweiz besteuert?

Gelegentliche Vermietung der eigenen Wohnung gilt meist als Vermögensertrag. Wer gewerbsmässig und hotelähnlich vermietet, kann als selbständig erwerbend eingestuft werden – mit AHV-Beiträgen von rund 10 % und ab CHF 100'000 Jahresumsatz MWST-Pflicht zum Beherbergungs-Sondersatz. Einnahmen aus Langzeitmiete werden dagegen als Vermögensertrag besteuert, ohne Sozialversicherungsbeiträge und ohne MWST.

Was muss ich als Vermieter in Genf beachten, wenn ich kurzzeitig vermieten will?

In Genf darf eine ganze Wohnung höchstens 90 Tage pro Jahr kurzzeitig vermietet werden. Darüber hinaus gilt die Nutzung als Zweckänderung nach dem kantonalen Wohnschutzgesetz (LDTR) und ist ohne Bewilligung nicht zulässig. Zusätzlich müssen Sie die Vermietung anmelden und die Kurtaxe erheben.

Lohnt sich Airbnb finanziell wirklich mehr als Langzeitmiete?

In Städten meist nicht. Die Bruttoeinnahmen sind höher, doch nach Plattformgebühren, Reinigung, Verwaltung, Leerstand, Verschleiss und allfälligen Sozialabgaben bleibt netto oft weniger als bei einer soliden Langzeitmiete. Dazu kommt das regulatorische Risiko in Zürich, Genf und Luzern.

Wie finde ich als Eigentümer schnell einen qualifizierten Langzeitmieter?

Achten Sie auf vollständige Dossiers mit aktueller Betreibungsauskunft, Arbeitsvertrag und Referenzen, und prüfen Sie die Tragbarkeit der Miete. Offlist verbindet Eigentümer diskret mit vorgeprüften internationalen Mietern, ohne öffentliches Inserat und ohne Massenbesichtigungen.

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Benjamin Amos Wagner

Founder of Expat-Savvy.ch & Offlist | Connecting Expats with Homes