Le Dossier Béton : Liste des Documents pour Louer à Genève et Vaud (2026)
Les 3 Piliers du Dossier
- 1. Identité : Pièce d'identité et Permis de séjour (ou Assurance d'autorisation).
- 2. Solvabilité : 3 dernières fiches de salaire ou contrat de travail.
- 3. Moralité financière : L'original de l'Extrait du Registre des Poursuites (moins de 3 mois).
Le marché locatif lémanique (Genève et Lausanne) est impitoyable. Avec un taux de vacance proche de zéro, les Régies ne prennent pas le temps de relancer les candidats. Si votre PDF manque une page, vous êtes éliminé.
Pour les expatriés français ou belges, le système suisse semble familier mais cache des pièges terminologiques et administratifs.
Voici comment constituer le dossier parfait pour passer la barrière des Régies.
1. L'Extrait des Poursuites (Le Sésame)
C'est le document le plus important et le plus incompris des nouveaux arrivants. Il certifie que vous n'avez pas de dettes impayées en Suisse.
- Pour les résidents : Vous le commandez à l'Office des Poursuites de votre canton (coût : ~17 CHF). Il doit dater de moins de 3 mois.
- Pour les nouveaux arrivants : Vous ne pouvez pas obtenir ce document si vous n'avez jamais habité en Suisse.
- La solution : Vous devez fournir un équivalent de votre pays d'origine (ex: Solvabilité Banque de France ou Credit Report). Ajoutez une note explicative : "Nouvel arrivant, historique suisse vierge."
2. La Preuve de Revenus (La Règle du Tiers)
En Suisse romande, la règle est stricte : votre loyer ne doit pas dépasser 33% de votre revenu brut.
- Salariés : Les 3 dernières fiches de salaire. Si vous commencez un nouveau job : le contrat de travail signé indiquant le salaire annuel.
- Indépendants : Les deux derniers avis de taxation fiscale. Sans cela, il est très difficile de louer via une Régie classique (l'Off-Market est plus flexible).
- Bonus : Les Régies ne comptent généralement que le salaire fixe ("Base Salary") pour le calcul des 33%. Les bonus sont considérés comme incertains.
3. Le Garant Suisse (Le Joker)
Si votre dossier est "limite" (ex: période d'essai, ratio loyer/salaire à 35%), un garant résidant en Suisse peut sauver la mise.
- Le garant doit signer le bail avec vous et fournir le même dossier complet (Poursuites + Salaire).
Ne Cherchez Plus.
Soyez Trouvé.
Rejoignez le réseau privé des cadres à Genève. Recevez directement des invitations pour des biens off-market.
Le Format : Numérique mais Impeccable
Les Régies genevoises utilisent de plus en plus des plateformes digitales, mais beaucoup demandent encore un dossier par email.
Les règles d'or de la présentation :
- Un seul PDF : Ne jamais envoyer 12 fichiers JPG séparés. Fusionnez tout en un fichier
Dossier_NOM_PRENOM.pdf. - L'Ordre : Page de garde (Lettre de motivation avec photo) -> Papiers d'identité -> Poursuites -> Salaires.
- La Qualité : Utilisez une application de scan (comme Adobe Scan), pas de simples photos prises sur un coin de table sombre.
L'Avantage de l'Off-Market
Pourquoi les cadres passent-ils par Offlist ? Parce que les propriétaires privés et les réseaux off-market acceptent des dossiers "atypiques" que les logiciels des Régies rejettent :
- Nouveaux arrivants sans historique de poursuites.
- Revenus basés sur des dividendes étrangers.
- Permis de séjour en cours de validation.
Conclusion
En Suisse, la forme compte autant que le fond. Un dossier mal présenté suggère un locataire désordonné. Un dossier carré, complet et anticipant les questions suggère un locataire fiable. Dans le doute, la Régie choisira toujours le second.
Questions Fréquentes (FAQ)
Qu'est-ce que SwissCaution ?▼
C'est une assurance cautionnement. Au lieu de bloquer 3 mois de loyer sur un compte bancaire, vous payez une prime annuelle. Attention : pour les appartements de luxe, les propriétaires préfèrent souvent le dépôt bancaire classique.
L'extrait de casier judiciaire est-il obligatoire ?▼
Non, c'est rare. Contrairement aux poursuites, le casier judiciaire n'est généralement pas demandé pour une location, sauf pour certains logements de très haut standing ou diplomatiques.
Puis-je cacher que j'ai un chien ?▼
Mauvaise idée. Si le bail interdit les animaux et que vous en avez un, c'est un motif de résiliation. Mieux vaut être transparent et proposer une assurance RC couvrant les dégâts animaux.
About the Author
Benjamin Amos Wagner
Founder of Expat-Savvy.ch & Offlist | Connecting Expats with Homes
