L'Imposition au Forfait Expliquée : Le Guide Immobilier pour les HNWI (2026)
La Mécanique Fiscale
- Le Principe : Vous n'êtes pas imposé sur votre fortune mondiale, mais sur votre train de vie en Suisse.
- Le Calcul : La base imposable correspond généralement à 7 fois votre loyer annuel (ou la valeur locative).
- L'Immobilier : Pour valider le forfait, l'administration exige un logement de standing cohérent avec votre statut.
Pour les grandes fortunes internationales, la Suisse (et particulièrement la Suisse romande) reste une destination privilégiée. Au-delà de la sécurité et de la qualité de vie, c'est le régime de l'Imposition d'après la Dépense (communément appelé Forfait Fiscal) qui attire les capitaux.
Contrairement aux idées reçues, ce n'est pas un cadeau fiscal automatique. C'est un accord négocié avec le canton, basé sur une réalité physique : votre logement.
Si vous envisagez de vous installer sur la Riviera Vaudoise ou à Genève sous ce régime, le choix de votre résidence n'est pas anodin : il définit directement votre impôt.
Comment fonctionne le Forfait ?
Le forfait fiscal s'adresse aux étrangers qui s'installent en Suisse sans y exercer d'activité lucrative.
L'État ne regarde pas vos dividendes à New York ou vos immeubles à Londres. Il regarde combien vous dépensez pour vivre en Suisse. Pour simplifier ce calcul, l'administration fiscale utilise souvent une formule standard :
Base Imposable = 7 x Loyer Annuel (ou Valeur Locative si propriétaire)
- Exemple : Vous louez une villa à Montreux pour 20'000 CHF/mois (240'000 CHF/an).
- Base Imposable : 240'000 x 7 = 1'680'000 CHF.
- Vous paierez vos impôts sur ce montant théorique, quel que soit votre revenu réel (souvent bien supérieur).
Le Piège de la "Sous-Location"
Certains candidats tentent de louer un petit appartement pour minimiser leur base imposable. C'est une erreur stratégique.
Les autorités fiscales (notamment dans le canton de Vaud et à Genève) vérifient la cohérence. Si vous déclarez une fortune de 50 millions mais habitez un 3 pièces, le forfait sera refusé pour "train de vie non conforme".
Vous avez donc l'obligation de louer un bien de prestige. C'est ici que le marché Off-Market devient essentiel.
Ne Cherchez Plus.
Soyez Trouvé.
Rejoignez le réseau privé des cadres à Genève. Recevez directement des invitations pour des biens off-market.
Où s'installer ? Le Match des Cantons
1. Vaud (La Riviera / La Côte)
C'est le champion du forfait fiscal.
- Les Hotspots : Montreux, Pully, Lutry.
- L'Immobilier : Villas historiques avec vue sur le lac.
- L'Avantage : Une administration pragmatique et habituée aux profils internationaux (Nestlé, IMD).
2. Le Valais (Verbier / Crans-Montana)
Pour ceux qui préfèrent la montagne.
- L'Immobilier : Chalets de très haut standing.
- L'Avantage : Un coût de la vie (et donc un seuil d'impôt) parfois plus bas, mais une obligation de résidence réelle stricte.
3. Genève
Le plus prestigieux, mais le plus cher.
- L'Exigence : Genève a durci ses conditions. Le "ticket d'entrée" (base imposable minimale) est plus élevé qu'ailleurs.
- L'Immobilier : Un appartement de maître à Florissant ou une villa à Cologny est quasi-obligatoire pour justifier le statut.
Pourquoi passer par l'Off-Market ?
La négociation d'un forfait fiscal exige de la discrétion.
- Vous ne voulez pas que le montant de votre loyer soit public (car cela révèle votre base fiscale).
- Vous avez besoin d'un bail signé rapidement pour déposer la demande de "Ruling Fiscal".
Les réseaux privés comme Offlist permettent de trouver ces biens d'exception (souvent gérés par des Family Offices) sans laisser de trace numérique publique.
Conclusion
Le Forfait Fiscal est un outil puissant, mais il lie votre destin financier à votre adresse physique. Ne choisissez pas votre logement à la légère. Il doit être assez luxueux pour satisfaire le fisc, et assez privé pour satisfaire votre besoin de discrétion.
Questions Fréquentes (FAQ)
Puis-je travailler en Suisse avec un Forfait Fiscal ?▼
Non. C'est la règle absolue. Vous ne pouvez pas avoir d'activité lucrative en Suisse. Vous pouvez gérer votre fortune privée ou être administrateur de sociétés étrangères, tant que la gestion se fait hors de Suisse.
Quelle est la base imposable minimale ?▼
Au niveau fédéral, le seuil est de 400'000 CHF. Les cantons peuvent fixer des seuils plus élevés (ex: Vaud ou Genève). Concrètement, attendez-vous à un impôt annuel minimum de 150'000 à 200'000 CHF.
Faut-il acheter ou louer ?▼
La plupart des conseillers recommandent de commencer par louer pendant 2 ans. Cela permet de valider le ruling fiscal sans s'engager sur un achat immobilier coûteux et soumis à la Lex Koller (si vous n'avez pas encore le permis C).
About the Author
Benjamin Amos Wagner
Founder of Expat-Savvy.ch & Offlist | Connecting Expats with Homes
