Appartement off-market à Schönried : achat et vente discrets (2026)
Schönried est l'une des localités de la commune de Saanen, dans le Saanenland bernois, à quelques minutes de Gstaad. Pour acheter un appartement ou un chalet off-market à Schönried, il faut être connu des agences locales et des réseaux privés avant que le bien ne soit mis en vente : l'offre publique y est très réduite, et les meilleurs objets changent de mains discrètement. Les règles restent strictes — Lex Koller pour les acheteurs étrangers, loi sur les résidences secondaires pour l'usage.
À la différence de Gstaad, qui attire boutiques de luxe et projecteurs médiatiques, Schönried conserve une atmosphère de village de montagne. Cela en fait un terrain privilégié pour les transactions discrètes : les propriétaires souhaitent vendre sans publicité, les acheteurs cherchent la confidentialité.
Pourquoi le marché off-market domine à Schönried
La commune de Saanen compte quelque 7'000 habitants ; Schönried n'en représente qu'une fraction, à laquelle s'ajoutent de nombreux propriétaires de résidences secondaires. Le parc immobilier est limité et les nouvelles constructions de résidences secondaires sont en principe interdites (voir plus bas). Résultat : peu de biens, et des propriétaires qui n'ont pas besoin d'annonce pour trouver preneur.
La majorité des appartements changent de mains via trois canaux :
- Réseau privé de propriétaires — les vendeurs contactent directement des acheteurs qu'ils connaissent ou qui leur ont été recommandés.
- Agences locales sous mandat exclusif — plusieurs agences du Saanenland traitent des mandats de vente qu'elles présentent d'abord à leur fichier d'acheteurs, parfois sans jamais les publier.
- Plateformes privées comme Offlist — un réseau fermé pour cadres, familles et HNWI, qui présente les biens avant publication à des acheteurs identifiés.
À un instant donné, seule une poignée de biens à Schönried apparaît sur les grands portails. Le marché visible n'est qu'une petite partie du marché réel.
Profil typique d'un appartement off-market à Schönried
Les appartements recherchés sont typiquement des 3,5 à 6,5 pièces en PPE dans des chalets, souvent au dernier étage avec galerie, au centre du village et dans un style alpin moderne :
- Surface : d'environ 60 m² (résidences secondaires compactes) à 140 m² et plus (duplex familiaux)
- Architecture : chalets en bois traditionnels, souvent rénovés, avec parquet, poutres apparentes et cheminée
- Équipements : cuisine ouverte, balcons exposés au sud avec vue sur les Alpes bernoises, cave, place de parc en garage (souvent vendue séparément)
- Proximité : la gare de Schönried (ligne MOB) et la télécabine du Horneggli sont accessibles à pied depuis le centre
L'accès au domaine skiable Gstaad (Horneggli, Rellerli, et au-delà) est immédiat, ce qui fait de Schönried un choix très apprécié des familles.
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Fourchettes de prix 2026 (indicatives)
Schönried se situe généralement sous Gstaad centre, mais au-dessus de Saanenmöser ou Zweisimmen. Les fourchettes ci-dessous sont indicatives, issues de notre observation du marché ; elles varient fortement selon l'étage, la vue, l'état et le statut de résidence secondaire. Seule une estimation individuelle permet de fixer un prix :
- Appartements de 60–80 m² : de l'ordre de CHF 0,8 à 1,2 million
- Appartements de 100–140 m² : de l'ordre de CHF 1,5 à 2,5 millions
- Attiques et duplex de plus de 150 m² : de l'ordre de CHF 3 à 5 millions, parfois davantage
Les places de parc et les frais de PPE (qui varient selon les équipements : ascenseur, sauna commun, conciergerie) sont à budgéter séparément. Pour comprendre comment se forme la valeur d'un bien, voir notre guide de l'estimation immobilière en Suisse.
Résidences secondaires : la contrainte de la loi fédérale
Depuis l'initiative sur les résidences secondaires de 2012, les communes dont la part de résidences secondaires dépasse 20 % ne peuvent en principe plus autoriser de nouvelles résidences secondaires. Saanen dépasse largement ce seuil selon l'inventaire des logements de l'ARE. Concrètement :
- les appartements construits avant 2012 (dits « anciens ») peuvent en règle générale être utilisés librement comme résidence secondaire ;
- les logements plus récents sont souvent grevés d'une restriction d'usage (résidence principale ou logement touristique exploité) inscrite au registre foncier.
Avant toute offre, vérifiez l'extrait du registre foncier : c'est ce statut qui détermine l'usage possible, et donc la valeur.
Lex Koller : qui peut acheter à Schönried ?
La Lex Koller (LFAIE) limite l'acquisition de logements par les personnes à l'étranger. À Schönried, comme dans le reste de la commune de Saanen :
- Suisses et ressortissants UE/AELE domiciliés en Suisse (permis B ou C UE/AELE) : achat libre, y compris d'une résidence secondaire.
- Ressortissants d'autres pays avec permis C : achat libre.
- Non-résidents (quelle que soit la nationalité) : achat possible d'un logement de vacances dans les lieux touristiques désignés par le canton de Berne, sur autorisation, imputée sur un contingent annuel limité ; la surface habitable nette est en règle générale limitée à 200 m².
Le contingent et les éventuelles restrictions communales changent : faites vérifier la situation par le notaire ou l'autorité cantonale avant de vous engager. Un appartement déjà autorisé pour un acheteur étranger peut, selon les cas, être revendu à un autre sans imputation sur le contingent. Notre guide Lex Koller détaille toutes les situations.
Processus d'achat off-market à Schönried (6 étapes)
- Profil acheteur — budget, critères (nombre de pièces, proximité des remontées mécaniques, vue) et statut Lex Koller. Sur Offlist, le profil est gratuit.
- Présentation de biens — les biens correspondants vous sont présentés avant ou sans publication.
- Visite privée — organisée directement avec le vendeur ou l'agent, en toute discrétion.
- Offre d'achat — offre écrite avec conditions (financement, autorisation Lex Koller le cas échéant, vérification du statut de résidence secondaire).
- Acte notarié — un notaire du canton de Berne instrumente l'acte de vente.
- Registre foncier — le transfert de propriété devient effectif à l'inscription au registre foncier, après paiement du prix.
Comptez généralement plusieurs semaines entre l'offre et la remise des clés, davantage si une autorisation Lex Koller est nécessaire. Pour le financement, les banques demandent en règle générale davantage de fonds propres pour une résidence secondaire que pour une résidence principale.
Vendre un appartement off-market à Schönried
Si vous possédez un appartement à Schönried et souhaitez vendre, le canal off-market offre trois avantages :
- Confidentialité — votre voisinage et vos éventuels locataires saisonniers ne sont pas informés.
- Acheteurs pré-qualifiés — budget, statut Lex Koller et calendrier sont clarifiés avant la visite.
- Pas de surenchère publique — vous évitez les offres spéculatives et un historique de prix visible en ligne.
En Suisse, les courtiers facturent généralement de l'ordre de 2 à 3 % du prix de vente, plus TVA. Chez Offlist, la première évaluation est gratuite et les honoraires dépendent du niveau de service choisi. Notre guide pour vendre un bien immobilier en Suisse détaille la fiscalité et les étapes.
Vous envisagez de vendre à Schönried sans annonce publique ? Demandez une évaluation confidentielle.
Schönried ou Gstaad : lequel choisir ?
| Critère | Schönried | Gstaad |
|---|---|---|
| Ambiance | Village de montagne tranquille, familles | Station de luxe, vie mondaine, boutiques |
| Niveau de prix | Généralement inférieur à Gstaad centre | Parmi les plus élevés des Alpes suisses |
| Accès ski | Télécabine du Horneggli au village | Eggli et Wispile à proximité du centre |
| Commerces | Épicerie, boulangerie, restaurants traditionnels | Boutiques de luxe, restaurants étoilés |
| Part de l'off-market | Très élevée | Très élevée |
Schönried est idéal pour les acheteurs qui recherchent la tranquillité, l'accès direct aux pistes et un prix d'entrée inférieur au centre de Gstaad. Gstaad convient à ceux qui privilégient la promenade, les boutiques et la vie sociale. Le principe de l'accès off-market est le même que dans les grandes villes : voir notre guide de l'immobilier off-market à Zurich.
Pourquoi rejoindre Offlist pour acheter ou vendre à Schönried
- Accès en amont : les biens sont présentés aux membres avant une éventuelle publication.
- Vérification Lex Koller : votre statut est clarifié avant la visite, pas après.
- Discrétion : aucun profil vendeur ou acheteur n'est partagé sans votre accord.
Créez votre profil acheteur gratuit ou confiez-nous la vente de votre bien.
Questions fréquentes
Comment trouver un appartement off-market à Schönried ?+
Les biens off-market de Schönried circulent entre les agences locales sous mandat exclusif, les réseaux de propriétaires et des plateformes privées comme Offlist. Il faut être enregistré comme acheteur identifié, avec budget, calendrier et statut Lex Koller clarifiés, pour qu'on vous les présente.
Un étranger peut-il acheter un appartement à Schönried ?+
Les ressortissants UE/AELE domiciliés en Suisse et les titulaires d'un permis C achètent librement. Un non-résident a besoin d'une autorisation cantonale pour un logement de vacances, imputée sur un contingent limité ; la disponibilité doit être vérifiée avant toute offre.
Peut-on encore acheter une résidence secondaire à Schönried ?+
Oui, mais surtout dans l'ancien. Saanen dépasse largement le seuil de 20 % de résidences secondaires fixé par la loi fédérale, si bien que les nouvelles résidences secondaires sont en principe interdites. Les appartements construits avant 2012 peuvent généralement être utilisés comme résidence secondaire.
Quelle différence entre Schönried et Gstaad pour un achat ?+
Schönried est un village plus calme, avec un accès direct aux pistes par le Horneggli et des prix d'entrée généralement inférieurs à ceux du centre de Gstaad. Gstaad offre la promenade, les boutiques et la vie mondaine, à quelques minutes en train.
Maison ou appartement off-market à Schönried, quelle offre existe ?+
L'offre se compose surtout d'appartements en PPE dans des chalets, du 2,5 au 6,5 pièces, et de quelques chalets individuels. Les chalets entiers sont très rares et presque toujours vendus sans annonce publique.
