Eigenmietwert-Abschaffung 2029: Was Vermieter und Eigentümer wissen müssen
Das Wichtigste auf einen Blick
- Stichtag 1. Januar 2029: Der Bundesrat hat die Abschaffung des Eigenmietwerts am 1. April 2026 per 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Die Steuerperioden 2026, 2027 und 2028 laufen noch nach dem bisherigen System.
- Erst- und Zweitliegenschaften: Der Eigenmietwert entfällt für selbstgenutztes Wohneigentum generell – also auch für selbst genutzte Ferien- und Zweitwohnungen. Die Kantone dürfen dafür neu eine Sondersteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften erheben.
- Unterhaltsabzug fällt für Selbstnutzer weg: Wer selbst bewohnt, kann ab 2029 keine Unterhaltskosten mehr abziehen. Bei vermieteten Liegenschaften bleibt der Unterhaltsabzug erhalten.
- Schuldzinsen nur noch quotal: Private Schuldzinsen sind nur noch im Verhältnis des Werts der vermieteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen abziehbar. Ersterwerber erhalten einen befristeten Sonderabzug.
- Zeitfenster nutzen: Geplante Renovationen am selbst bewohnten Eigenheim lassen sich bis Ende 2028 noch nach altem Recht abziehen.
Der Eigenmietwert wird in der Schweiz abgeschafft: Nach dem Ja des Stimmvolks vom 28. September 2025 hat der Bundesrat den Systemwechsel per 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Ab dann versteuern Selbstnutzer keine fiktive Miete mehr, verlieren aber gleichzeitig den Abzug für Unterhaltskosten und weitgehend den Schuldzinsenabzug. Für Vermieter bleibt die Besteuerung der Mieteinnahmen bestehen, doch die Schuldzinsen werden neu quotal begrenzt.
Dieser Guide zeigt, was genau beschlossen wurde, welche Steuerjahre noch nach altem Recht laufen und was Eigentümer, Vermieter und Besitzer von Ferienwohnungen bis Ende 2028 prüfen sollten.
Was genau wurde entschieden?
Der Eigenmietwert (valeur locative / imputed rental value) ist eine Schweizer Besonderheit: Selbstnutzer versteuern den geschätzten Mietwert ihrer Liegenschaft als Einkommen. Im Gegenzug dürfen sie Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abziehen.
Das Parlament hat am 20. Dezember 2024 das Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung verabschiedet. Es passt das Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG) und das Steuerharmonisierungsgesetz (StHG) an. Weil die Kantone durch den Wegfall des Eigenmietwerts auf Zweitwohnungen Steuereinnahmen verlieren, hat das Parlament das Gesetz an einen Verfassungsartikel gekoppelt, der ihnen eine neue Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften erlaubt. Diesen Bundesbeschluss hat das Stimmvolk am 28. September 2025 mit 57,7 % angenommen. Beide Teile treten nur gemeinsam in Kraft.
Die zentralen Punkte der Reform:
- Abschaffung des Eigenmietwerts auf selbstgenutztem Wohneigentum – für Erst- und Zweitliegenschaften
- Wegfall des Unterhaltsabzugs für selbstgenutztes Wohneigentum; bei vermieteten Objekten bleibt er bestehen
- Neue Schuldzinsenregel: Abzug nur noch im Verhältnis der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen
- Ersterwerberabzug: befristeter Schuldzinsenabzug für Personen, die erstmals Wohneigentum erwerben
- Kantonale Sondersteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften (freiwillig für die Kantone)
Der Zeitplan: Wann tritt die Abschaffung in Kraft?
Ursprünglich wurde in der Diskussion oft 2028 als Zieljahr genannt. Die Konferenz der kantonalen Finanzdirektoren verlangte jedoch mehr Zeit, damit die Kantone ihre Gesetze anpassen und eine allfällige Zweitwohnungssteuer gleichzeitig einführen können. Der Bundesrat hat deshalb am 1. April 2026 entschieden: Inkrafttreten am 1. Januar 2029.
Für Sie als Eigentümer bedeutet das:
- Steuerperioden 2026, 2027 und 2028: Es gilt das bisherige System mit Eigenmietwert, Schuldzinsenabzug und Unterhaltsabzug.
- Ab Steuerperiode 2029: Das neue System gilt auf Bundes- und Kantonsebene.
- Kantonale Details: Ob und wie Ihr Kanton eine Zweitwohnungssteuer einführt und welche Energie- oder Umweltabzüge er allenfalls beibehält, entscheiden die Kantone in den nächsten zwei Jahren.
Was ändert sich für Selbstnutzer?
Was wegfällt:
- Der Eigenmietwert als steuerbares Einkommen.
- Der Abzug der Unterhaltskosten (pauschal oder effektiv) für die selbst bewohnte Liegenschaft.
- Der Schuldzinsenabzug – ausser Sie besitzen auch vermietete Liegenschaften oder können den Ersterwerberabzug beanspruchen.
- Bei der direkten Bundessteuer entfallen auch die Abzüge für Investitionen in Energiesparen und Umweltschutz. Die Kantone können solche Abzüge in begrenzter Form beibehalten.
Der Ersterwerberabzug: Wer erstmals Wohneigentum in der Schweiz erwirbt und selbst bewohnt, kann laut Faktenblatt der ESTV im ersten Jahr Schuldzinsen bis CHF 10'000 (Ehepaare) bzw. CHF 5'000 (Alleinstehende) abziehen. Der Höchstbetrag sinkt jedes Jahr um 10 % und läuft nach zehn Jahren aus.
Wer profitiert – und wer nicht?
Die Reform begünstigt vor allem Eigentümer mit hohem Eigenmietwert und tiefer Hypothek: Wer seine Liegenschaft weitgehend abbezahlt hat, versteuert künftig kein fiktives Einkommen mehr und verliert kaum Abzüge.
Umgekehrt verlieren Eigentümer mit hoher Hypothek und hohen Unterhaltskosten ihre wichtigsten Abzüge. Ob sich die Reform für Sie lohnt, hängt vom Verhältnis zwischen Eigenmietwert, Hypothekarzins und Unterhalt ab – und damit auch vom Zinsumfeld.
Was ändert sich für Vermieter?
Die Reform betrifft den Eigenmietwert, nicht die Besteuerung von Mieteinnahmen. Wenn Sie eine Wohnung vermieten, versteuern Sie die Mieteinnahmen weiterhin als Einkommen und können die effektiven oder pauschalen Unterhaltskosten der vermieteten Liegenschaft weiterhin abziehen.
Neu ist die quotal-restriktive Schuldzinsenregel. Abziehbar sind private Schuldzinsen nur noch im Verhältnis des Werts der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen. Dabei spielt es keine Rolle, auf welcher Liegenschaft die Hypothek lastet.
Beispiel aus dem ESTV-Faktenblatt: Eine Person besitzt ein Eigenheim (CHF 800'000), eine selbst genutzte Ferienwohnung (CHF 300'000), eine vermietete Wohnung (CHF 800'000) und ein Bankkonto (CHF 200'000). Die vermietete Wohnung macht 38,1 % des Gesamtvermögens aus. Von CHF 10'000 Schuldzinsen sind deshalb nur noch CHF 3'810 abziehbar.
Für Eigentümer, die neben dem Eigenheim eine oder mehrere Wohnungen vermieten, lohnt es sich daher, die künftige Steuerlast vor 2029 durchrechnen zu lassen. Wie sich Abzüge und Nettorendite zueinander verhalten, zeigt unser Guide zur Mietrendite von Anlageimmobilien in der Schweiz.
Sie überlegen, eine bisher selbst genutzte Wohnung zu vermieten? So funktioniert die diskrete Off-Market-Vermietung mit Offlist.
Zweitliegenschaften und Ferienwohnungen: die neue Sondersteuer
Anders als oft berichtet, bleibt der Eigenmietwert bei Ferienwohnungen nicht bestehen: Er fällt auch dort weg. Damit Tourismuskantone und -gemeinden nicht zu viel Steuersubstrat verlieren, erlaubt die neue Verfassungsbestimmung den Kantonen, eine Sondersteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften zu erheben.
- Freiwillig: Ob ein Kanton diese Steuer einführt, entscheidet er selbst.
- Ausgestaltung offen: Sätze und Bemessungsgrundlage legen die Kantone fest. Konkrete Zahlen sind für die meisten Kantone noch nicht bekannt.
- Keine Schuldzinsen: Selbst genutzte Ferienwohnungen zählen nicht zu den vermieteten Liegenschaften und erhöhen deshalb die abziehbare Schuldzinsen-Quote nicht.
- Vermietete Ferienwohnungen: Werden sie tatsächlich vermietet, gelten für die Mieteinnahmen weiterhin die Regeln für Vermietungsliegenschaften. Klären Sie mit Ihrem Kanton, ab wann eine Wohnung als «überwiegend selbstgenutzt» gilt.
Auswirkungen auf ausländische Eigentümer
Ausländische Eigentümer einer Ferienwohnung sind in der Schweiz für die Liegenschaft beschränkt steuerpflichtig. Auch für sie fällt der Eigenmietwert ab 2029 weg. Dafür kann der Standortkanton die neue Zweitwohnungssteuer erheben.
An den Erwerbsregeln ändert die Reform nichts: Die Bewilligungspflicht nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) bleibt vollständig bestehen. Details dazu finden Sie im Guide Lex Koller: Immobilien kaufen als Ausländer.
Was Eigentümer jetzt tun sollten – vor 2029
Die Übergangsphase bis Ende 2028 ist eine Gelegenheit, die verbleibenden Abzüge gezielt zu nutzen.
1. Renovationen am Eigenheim vorziehen
Solange das alte System gilt, können Sie Unterhaltskosten der selbst bewohnten Liegenschaft vom Einkommen abziehen. Planen Sie ohnehin eine Küchen- oder Badsanierung, einen Fensterersatz oder eine energetische Sanierung, prüfen Sie, ob Ausführung und Abrechnung bis spätestens 31. Dezember 2028 möglich sind. Beachten Sie dabei, dass sehr hohe Abzüge in einem einzelnen Jahr progressionsbedingt unterschiedlich viel bringen – eine Verteilung auf 2026 bis 2028 kann sinnvoll sein.
2. Hypothekarstrategie überprüfen
Ohne Schuldzinsenabzug ist ein Hypothekarzins ein reiner Aufwand. Eine indirekte Amortisation über die Säule 3a oder eine direkte Rückzahlung kann dadurch attraktiver werden.
- Konsequenz: Prüfen Sie mit Ihrer Bank, ob und wann eine Amortisation sinnvoll ist – idealerweise abgestimmt auf die Laufzeit Ihrer Festhypotheken.
- Achtung: Bei vorzeitiger Auflösung einer Festhypothek können Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.
3. Portfolio-Struktur prüfen
Wer neben dem Eigenheim vermietete Wohnungen besitzt, sollte die neue Schuldzinsen-Quote durchrechnen lassen. Auch ein Verkauf oder eine Umschichtung kann sich lohnen – der Guide Immobilie verkaufen in der Schweiz zeigt, welche Rolle Grundstückgewinnsteuer und Haltedauer dabei spielen.
4. Steuerplanung mit Treuhänder aufgleisen
Die Reform wirkt je nach Kanton, Liegenschaftswert und Einkommen unterschiedlich. Ein Steuerberater kann Ihre Steuerlast vor und nach 2029 modellieren. Besonders für Eigentümer mit mehreren Liegenschaften (Eigenheim, Vermietungsobjekte, Ferienwohnung) ist eine Gesamtbetrachtung unerlässlich.
Nicht Suchen.
Gefunden Werden.
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Die Offlist-Perspektive: Auswirkungen auf den Mietmarkt
Für Mieter ändert sich direkt nichts. Wer mietet, ist weder vom Eigenmietwert noch von dessen Abschaffung betroffen.
Für Vermieter verschiebt sich die Rechnung leicht. Der Unterhaltsabzug bleibt erhalten, aber Schuldzinsen sind nur noch quotal abziehbar. Wer seine Liegenschaft professionell bewirtschaftet, sollte die Nettorendite neu berechnen – Hinweise zu Aufwand und Kosten gibt unser Guide zur Immobilienverwaltung in der Schweiz.
Mehr Vermietung statt Selbstnutzung? Weil vermietete Liegenschaften künftig die abziehbare Schuldzinsen-Quote erhöhen, dürften manche Eigentümer von Zweitwohnungen eine Vermietung neu prüfen. Für hochwertige Objekte bieten sich dafür Mieter mit Arbeitgeberunterstützung an, etwa internationale Führungskräfte in Zürich, Zug, Basel oder Genf.
Häufig gestellte Fragen
Ab wann gilt die Eigenmietwert-Abschaffung?
Ab dem 1. Januar 2029. Das Stimmvolk hat am 28. September 2025 den dazugehörigen Bundesbeschluss angenommen, und der Bundesrat hat das Inkrafttreten am 1. April 2026 festgelegt. Die Steuerperioden 2026, 2027 und 2028 laufen noch nach dem bisherigen System.
Gilt die Abschaffung auch für Ferien- und Zweitwohnungen?
Ja. Der Eigenmietwert entfällt auf allen selbstgenutzten Liegenschaften, also auch auf Zweit- und Ferienwohnungen. Die Kantone dürfen dafür neu eine Sondersteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften erheben.
Was passiert mit dem Schuldzinsenabzug?
Private Schuldzinsen sind ab 2029 nur noch im Verhältnis des Werts der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen abziehbar. Wer nur ein Eigenheim besitzt, kann grundsätzlich keine Schuldzinsen mehr abziehen – ausser über den befristeten Ersterwerberabzug.
Wie hoch ist der Ersterwerberabzug?
Im ersten Jahr nach dem Erwerb höchstens CHF 10'000 für Ehepaare und CHF 5'000 für Alleinstehende. Der Höchstbetrag sinkt jährlich um 10 % des Ausgangsbetrags und entfällt nach zehn Jahren. Er gilt für Personen, die erstmals Wohneigentum in der Schweiz als Erstliegenschaft erwerben.
Wie betrifft die Reform Vermieter?
Mieteinnahmen bleiben steuerbar, und der Unterhaltsabzug für vermietete Liegenschaften bleibt erhalten. Neu ist die quotale Begrenzung der Schuldzinsen: Je grösser der Anteil vermieteter Liegenschaften am Gesamtvermögen, desto mehr Schuldzinsen bleiben abziehbar.
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Benjamin Amos Wagner
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