Maklerprovision Schweiz: Was kostet der Makler beim Hausverkauf?
Das Wichtigste auf einen Blick
- Übliche Bandbreite: In der Deutschschweiz rund 2–3 % des Verkaufspreises plus MWST für Häuser und Wohnungen, in der Romandie um 3 %, im Tessin oft mehr. Einen gesetzlichen Tarif gibt es nicht.
- Je höher der Preis, desto tiefer der Satz: Bei Mehrfamilienhäusern und hochwertigen Objekten sind die Prozentsätze tiefer und immer verhandelbar.
- Die Provision ist nur ein Teil: Notariat, Grundbuch, allenfalls Handänderungssteuer, Grundstückgewinnsteuer und eine Vorfälligkeitsentschädigung wiegen oft schwerer.
- Entscheidend ist der Mandatsvertrag: Exklusivität, Laufzeit, Leistungsumfang und Fälligkeit bestimmen, was Sie tatsächlich bezahlen.
Die Maklerprovision beim Hausverkauf beträgt in der Schweiz meist rund 2–3 % des Verkaufspreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Homegate nennt 2–3 % als übliche Praxis für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen und 1,5–2 % für Mehrfamilienhäuser (Homegate). Die Sätze variieren nach Region und Preisklasse. Diskret arbeitende Off-Market-Makler bewegen sich in derselben Bandbreite: Den Preis bestimmt der Umfang des Mandats, nicht das Etikett «off-market».
Dieser Beitrag zeigt die üblichen Sätze, die gängigen Honorarmodelle, was in einer Provision enthalten sein sollte, welche Verkaufskosten dazukommen und wie das Modell von Offlist funktioniert.
Übliche Maklerprovision in der Schweiz
Die Maklerprovision ist nicht gesetzlich tarifiert, sondern wird im Maklervertrag frei vereinbart (Art. 412 ff. OR). In der Praxis sind folgende Bandbreiten verbreitet. Sie sind Richtwerte, keine Regeln.
| Segment oder Region | Übliche Provision (plus MWST) |
|---|---|
| Häuser und Wohnungen, Deutschschweiz | Rund 2–3 % (Homegate) |
| Mehrfamilienhäuser | Rund 1,5–2 % (Homegate) |
| Romandie | Um 3 % verbreitet; schweizweit 2–5 % (Neho) |
| Tessin | Oft 4–5 %; ein Tessiner Makler nennt 5 % bis CHF 1 Mio. und 4 % darüber (immotessin.ch) |
| Hochpreisige Objekte | Prozentsatz meist tiefer verhandelt, weil die Basis grösser ist |
MWST-pflichtige Makler rechnen die Mehrwertsteuer von aktuell 8,1 % dazu. Vergleichen Sie Offerten deshalb sauber: «2,5 % inklusive MWST» und «2,5 % zuzüglich MWST» sind nicht dasselbe.
Was die Prozente in Franken bedeuten
| Verkaufspreis | 2 % + MWST | 3 % + MWST |
|---|---|---|
| CHF 1'000'000 | CHF 21'620 | CHF 32'430 |
| CHF 2'500'000 | CHF 54'050 | CHF 81'075 |
| CHF 5'000'000 | CHF 108'100 | CHF 162'150 |
Das ist reine Rechnung, keine Offerte. Im oberen Segment ist ein halbes Prozent ein fünfstelliger Betrag. Deshalb verhandeln Eigentümer hochwertiger Liegenschaften den Satz oder wählen ein anderes Modell.
Honorarmodelle: Erfolgshonorar, Pauschale, Mischformen
Erfolgshonorar in Prozent
Das klassische Schweizer Modell. Nach OR ist der Maklerlohn verdient, sobald der Vertrag dank Nachweis oder Vermittlung des Maklers zustande gekommen ist (Art. 413 OR). Kommt kein Verkauf zustande, ist nichts geschuldet, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht. Ein unverhältnismässig hoher Maklerlohn kann vom Gericht herabgesetzt werden (Art. 417 OR).
Pauschalhonorar
Einige Anbieter, oft Online-Makler, verlangen einen Fixbetrag unabhängig vom Preis. Das kann im mittleren Preissegment attraktiv sein. Prüfen Sie aber den Leistungsumfang: Häufig bleiben Besichtigungen, Verhandlung oder Käuferprüfung bei Ihnen.
Mischformen
Tieferer Erfolgssatz plus fixes Marketingbudget, ein gestaffelter Satz oberhalb eines Zielpreises oder ein Mindesthonorar. Staffelungen können Interessen angleichen, sofern der Zielpreis realistisch ist.
Exklusiv- oder offenes Mandat
Beim Exklusivmandat vermarktet ein Makler das Objekt während einer festen Dauer. Lesen Sie zwei Klauseln genau: ob eine Provision fällig wird, wenn Sie selbst einen Käufer finden, und was gilt, wenn ein vom Makler vorgestellter Käufer erst nach Mandatsende unterschreibt. Ein offenes Mandat oder Co-Brokerage lässt Ihnen mehr Spielraum, braucht aber klare Regeln, wer welchen Käufer vorgestellt hat.
Was in der Provision enthalten sein sollte
Ein Vollmandat umfasst üblicherweise:
- Bewertung und Preisstrategie auf Basis vergleichbarer Transaktionen und aktueller Nachfrage.
- Verkaufsdokumentation: Pläne, Eckdaten, Grundbuchauszug, Fotos und bei Stockwerkeigentum die Unterlagen der Gemeinschaft.
- Vermarktung, öffentlich oder diskret, und die Bearbeitung der Anfragen.
- Käuferprüfung: Identität, Finanzierung und bei Käufern im Ausland die Lex Koller.
- Besichtigungen und Verhandlung.
- Koordination mit dem Notariat bis zur Beurkundung und Übergabe.
Verlangen Sie eine schriftliche Liste. Portalgebühren, professionelle Fotos, eine Verkehrswertschätzung oder ein GEAK werden teils separat verrechnet. Homegate nennt Nebenkosten von rund CHF 1'000–3'000, die zusätzlich anfallen können, sofern sie vertraglich vereinbart sind.
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Weitere Kosten beim Immobilienverkauf
Für viele Verkäufer ist die Maklerprovision nicht der grösste Posten. Rechnen Sie auch mit diesen Kosten.
Notariats- und Grundbuchgebühren
Die Gebühren sind kantonal geregelt. Im Kanton Zürich betragen Notariats- und Grundbuchgebühren je rund ein Promille des Kaufpreises; Käufer und Verkäufer haften dafür solidarisch (Notariatsgebührenverordnung). Wer was übernimmt, regelt der Kaufvertrag.
Handänderungssteuer
Zürich erhebt seit 2005 keine Handänderungssteuer mehr (Notariate Kanton Zürich), auch Zug kennt keine. Andere Kantone wie Bern oder Waadt erheben eine; sie trifft meist den Käufer, kann vertraglich aber anders verteilt werden.
Grundstückgewinnsteuer
In vielen Fällen der grösste Kostenblock. Besteuert wird der Gewinn zwischen Verkaufserlös und Anlagekosten, mit Zuschlägen bei kurzer und Ermässigungen bei langer Besitzesdauer. Die übliche Maklerprovision mindert dabei in der Regel den steuerbaren Gewinn. Wie das in Zürich konkret aussieht, zeigt unser Beitrag zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich mit Rechenbeispiel.
Vorfälligkeitsentschädigung
Lösen Sie eine Festhypothek vor Ablauf ab, verlangt die Bank meist eine Entschädigung, die sich nach Restlaufzeit und Zinsniveau richtet. Fragen Sie früh nach einer Berechnung und prüfen Sie, ob der Käufer die Hypothek übernehmen oder Sie sie auf ein Ersatzobjekt übertragen können. Im Kanton Zürich lässt sich eine Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten geltend machen.
Vorbereitung
Unterlagen, kleinere Reparaturen, Reinigung und, wenn Sie eine unabhängige Sicht möchten, eine Verkehrswertschätzung. Die Optionen zeigt unser Guide zur Immobilienbewertung.
Lohnt sich ein Makler überhaupt?
Sie dürfen Ihre Liegenschaft auch ohne Makler verkaufen. Das spart die Provision, verschiebt aber die ganze Arbeit zu Ihnen: Preisfindung, Unterlagen, Anfragen, Besichtigungen, Prüfung der Finanzierung und Verhandlung. Bei einer gefragten Wohnung im mittleren Segment kann das gut funktionieren. Bei hochwertigen oder speziellen Objekten, bei vermieteten Liegenschaften oder wenn Diskretion wichtig ist, wiegt der Zugang zu geprüften Käufern oft schwerer als die eingesparte Provision. Entscheidend ist, was ein Partner konkret mitbringt: Käufer, die bereits suchen und finanziert sind, oder bloss ein Inserat mehr auf einem Portal.
So verhandeln Sie die Maklerprovision
- Holen Sie zwei bis drei Offerten ein und vergleichen Sie den Leistungsumfang, nicht nur den Satz.
- Fragen Sie, woher die Käufer kommen. Ein Makler mit bereits suchenden, geprüften Käufern kann einen höheren Satz rechtfertigen als einer, der nur inseriert.
- Koppeln Sie das Honorar ans Ergebnis, etwa mit tieferem Grundsatz und höherem Satz oberhalb eines realistischen Zielpreises.
- Begrenzen Sie die Exklusivität auf eine sinnvolle Dauer und regeln Sie die Zeit danach.
- Halten Sie MWST und Zusatzkosten schriftlich fest.
Den gesamten Ablauf erklärt unser Guide Immobilie verkaufen in der Schweiz; wie ein Verkauf ohne Portal funktioniert, lesen Sie unter Immobilie verkaufen ohne Inserat.
So unterscheidet sich das Modell von Offlist
Offlist ist ein privates Netzwerk geprüfter Käufer, kein Portal. Das Listing ist kostenlos, es fallen keine Vorabkosten an, und die erste diskrete Einschätzung ist unverbindlich und gratis. Ihre Liegenschaft wird nie veröffentlicht, sondern einzeln Käufern vorgestellt, deren Identität und Finanzierung geprüft sind, und jeweils erst nach Ihrer Freigabe.
Was Sie bezahlen, hängt von der gewählten Leistung ab:
- Direkte Käufervorstellung, wenn Ihre Verkaufsunterlagen bereitstehen und Sie nur qualifizierte Käufer brauchen.
- Co-Brokerage zusammen mit Ihrem bestehenden Makler.
- Exklusives Vollmandat von der Bewertung über die Dokumentation bis zur Verhandlung und Beurkundung.
Das Honorar wird vor jeder Mandatsunterzeichnung schriftlich bestätigt; entscheiden Sie sich nach der Einschätzung dagegen, schulden Sie nichts. Die Diskretionsseite des Vergleichs beleuchtet unser Beitrag Off-Market vs. On-Market.
About the Author
Benjamin Amos Wagner
Founder of Expat-Savvy.ch & Offlist | Connecting Expats with Homes
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Maklerprovision in der Schweiz?+
Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind in der Deutschschweiz rund 2 bis 3 Prozent des Verkaufspreises zuzüglich MWST üblich, bei Mehrfamilienhäusern eher 1,5 bis 2 Prozent. In der Romandie sind rund 3 Prozent verbreitet, im Tessin oft mehr. Die Provision ist frei verhandelbar.
Wer bezahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf?+
Die Partei, die den Makler beauftragt hat, in der Praxis meist die Verkäuferin oder der Verkäufer. Geschuldet ist sie in der Regel erst, wenn der Kaufvertrag dank der Tätigkeit des Maklers zustande kommt.
Sind Maklerkosten beim Verkauf steuerlich abziehbar?+
Bei der Grundstückgewinnsteuer mindert die übliche Maklerprovision in den meisten Kantonen den steuerbaren Gewinn. Im Kanton Zürich kann sie für Kauf und Verkauf in der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer geltend gemacht werden.
Kostet ein diskreter Off-Market-Verkauf mehr?+
Nicht zwingend. Für Off-Market-Verkäufe gibt es keinen eigenen Tarif; massgebend ist der Umfang des Mandats. Bei Offlist ist das Listing kostenlos, und das Honorar wird vor jedem Mandat schriftlich bestätigt.
Kommt auf die Provision noch Mehrwertsteuer?+
Ja, sofern der Makler MWST-pflichtig ist, kommt die Mehrwertsteuer von aktuell 8,1 Prozent dazu. Prüfen Sie, ob ein Prozentsatz inklusive oder exklusive MWST offeriert ist.
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So funktioniert es für Eigentümer