Immobilie in St. Moritz und im Engadin diskret verkaufen (2026)
Das Wichtigste in Kürze
- St. Moritz ist der teuerste Luxusstandort der Schweiz: Die UBS beziffert das Luxussegment auf rund CHF 52'000 pro m², gehobene Ferienwohnungen im Engadin auf rund CHF 24'000.
- Diskretion schützt den Wert: Käufer auf diesem Niveau erwarten Vertraulichkeit, und ein unverkauftes Inserat fällt in einem kleinen Markt schnell auf.
- Graubünden besteuert kurze Haltedauer stärker: Die Grundstückgewinnsteuer steigt um 2 Prozent für jeden Monat unter zwei Jahren und sinkt erst nach zehn Jahren.
- Zuerst Nutzungsstatus und Erwerbsberechtigung klären: Zweitwohnungsgesetz und Lex Koller bestimmen, wer kaufen darf.
Sie können eine Wohnung oder ein Chalet in St. Moritz oder anderswo im Engadin ohne öffentliches Inserat verkaufen, indem Sie das Objekt vertraulich Käufern vorstellen, die geprüft sind und rechtlich kaufen dürfen. Bevor jemand die Immobilie sieht, sollten drei Punkte geklärt sein: der Zweitwohnungsstatus, die Frage, ob ein Käufer im Ausland eine Lex-Koller-Bewilligung erhalten könnte, und die Höhe der Bündner Grundstückgewinnsteuer. Dieser Guide behandelt alle drei, dazu Ablauf und realistischen Zeitplan.
Dies ist eine allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Wer in St. Moritz kauft und warum Diskretion zählt
St. Moritz und das Oberengadin (Celerina, Pontresina, Samedan, Silvaplana, Sils) ziehen neben Schweizer Käufern aus Zürich und der übrigen Deutschschweiz eine internationale Kundschaft an. Die UBS-Luxusimmobilienstudie vom Mai 2026 führt St. Moritz mit durchschnittlich rund CHF 52'000 pro m² als teuersten Luxusstandort der Schweiz und hält fest, dass der Luxusmarkt in St. Moritz, Gstaad und Verbier von ausländischen Investoren mit geringer Preissensitivität geprägt wird.
Auf diesem Niveau hat ein öffentliches Inserat echte Kosten: Innenaufnahmen einer bekannten Residenz im Netz, ein sichtbarer Angebotspreis und das Risiko, dass ein Objekt nach einer Saison ohne Käufer als «schwierig» gilt. Ein diskreter Verkauf erlaubt es, die Nachfrage still zu testen und den Kurs zu ändern, ohne öffentliche Spuren zu hinterlassen.
Der Engadiner Markt 2026
Der UBS Alpine Property Focus 2026 beziffert Ferienwohnungen im gehobenen Segment im Engadin/St. Moritz auf rund CHF 24'000 pro m², im Alpenraum nur übertroffen von Gstaad. Schweizer Ferienwohnungen in den Alpen verteuerten sich 2025 um knapp 6 Prozent; die UBS erwartet weiteres Wachstum im mittleren einstelligen Prozentbereich.
Innerhalb des Tals ist die Spanne gross, etwa zwischen einer Wohnung am See in St. Moritz Bad, einer Villa in Suvretta und einer älteren Wohnung in einem Nachbardorf. Einen verteidigbaren Preis liefert eine Immobilienbewertung nach Verkehrswert auf Basis vergleichbarer Engadiner Verkäufe.
Die Regeln, die einen Verkauf in St. Moritz prägen
Lex Koller in Graubünden
Personen mit Wohnsitz in der Schweiz, EU/EFTA-Staatsangehörige mit Schweizer Wohnsitz und Inhaber einer C-Bewilligung kaufen ohne Bewilligung. Wer im Ausland wohnt, braucht für eine Ferienwohnung eine Bewilligung. Graubünden kann sie nur in Gemeinden erteilen, in denen der Verkauf von Ferienwohnungen an Personen im Ausland zulässig ist, und nur im Rahmen seines Jahreskontingents von 290 Einheiten (BewV, Anhang 1). Die Nettowohnfläche ist in der Regel auf 200 m² begrenzt, das Grundstück auf 1'000 m², und eine Familie im Ausland darf nur eine Ferienwohnung in der Schweiz besitzen. Gemeinden können eigene Einschränkungen erlassen, etwa kommunale Kontingente oder Beschränkungen für Wohnungen, die bereits in ausländischer Hand sind.
Für Verkäufer sind zwei Punkte wichtig. Erstens wird eine grosse Villa über den Flächengrenzen realistischerweise an Käufer verkauft, die in der Schweiz wohnen oder hierher ziehen. Zweitens hat der Bundesrat im April 2026 vorgeschlagen, die kantonalen Kontingente zu senken und Weiterverkäufe unter Ausländern anzurechnen, was den Markt für ausländische Verkäufer verengen würde. Die Details erklärt unser Lex-Koller-Guide.
Zweitwohnungsgesetz
St. Moritz liegt, wie die meisten Ferienorte des Oberengadins, deutlich über der 20-Prozent-Schwelle; neue Zweitwohnungen dürfen grundsätzlich nicht mehr bewilligt werden (ARE). Daraus folgt:
- Altrechtliche Wohnungen (am 11. März 2012 rechtmässig bestehend oder bewilligt) dürfen als Zweitwohnung genutzt und verkauft werden. Seit dem 1. Oktober 2024 gibt ihnen das gelockerte Zweitwohnungsgesetz mehr Spielraum für Umbau, Ersatzneubau und Erweiterung.
- Neuere Erstwohnungen müssen als Hauptwohnsitz genutzt werden; sie eignen sich also für Käufer, die dort wohnen oder an Ortsansässige vermieten.
- Touristisch bewirtschaftete Wohnungen tragen Vermietungspflichten, die auf den Käufer übergehen.
Verlangen Sie früh den Grundbuchauszug: Der Nutzungsstatus ist der wichtigste Faktor dafür, wer kaufen darf und zu welchem Preis.
Bündner Grundstückgewinnsteuer und Handänderungssteuer
Das Steuergesetz des Kantons Graubünden (Art. 52 und 53) regelt die kantonale Grundstückgewinnsteuer:
- Satz: progressiv, ab 5 Prozent auf den ersten CHF 9'100 Gewinn, bis zum Höchstsatz von insgesamt 15 Prozent, der bei CHF 191'100 erreicht wird
- Kurze Besitzesdauer: Unter zwei Jahren erhöht sich der Steuerbetrag um 2 Prozent für jeden Monat, der zu zwei Jahren fehlt. Ein Verkauf nach zwölf Monaten kostet also 24 Prozent mehr Steuer
- Lange Besitzesdauer: Nach zehn Jahren sinkt der Steuerbetrag für jedes weitere volle Jahr um 1,5 Prozent, höchstens um 51 Prozent
- Kleine Gewinne: Gesamtgewinne unter CHF 4'200 pro Jahr sind steuerfrei
Die Gemeinde erhebt zusätzlich eine eigene Grundstückgewinnsteuer, die zusammen mit der kantonalen von der Steuerverwaltung veranlagt wird; im Rechenbeispiel von Homegate entspricht der Gemeindeanteil dem kantonalen Betrag. St. Moritz erhebt ausserdem eine Handänderungssteuer von 2 Prozent des Verkehrswerts. Wer sie trägt, ist Verhandlungssache; regeln Sie es klar im Vertrag.
Wohnung oder Chalet: was sich beim Verkauf ändert
Viele Verkäufe in St. Moritz betreffen eine Stockwerkeigentumswohnung und kein freistehendes Chalet. In der Praxis unterscheiden sich die beiden Fälle:
- Wohnungen: Käufer fragen nach Reglement, Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen, geplanten Sanierungen und dem Stand des Erneuerungsfonds. Eine beschlossene, aber noch nicht bezahlte Sanierung ist ein häufiger Verhandlungspunkt; legen Sie sie früh offen.
- Chalets und Villen: Grundstück, Zufahrt, Dienstbarkeiten, Baurechte und Energiesystem stehen im Vordergrund. Die Grösse zählt mehr, weil ein grosses Haus die Lex-Koller-Grenzen für Käufer im Ausland oft überschreitet.
- Beide: Nutzungsstatus nach Zweitwohnungsgesetz, mitverkaufte Möblierung sowie laufende Mietverträge oder Vermietungspflichten.
Wer diese Punkte vor der ersten Vorstellung klärt, hält den Kreis der Beteiligten klein und die Verhandlung kurz.
So läuft ein diskreter Verkauf in St. Moritz ab
- Bewertung und rechtliche Prüfung. Wert, Nutzungsstatus, Fläche im Verhältnis zu den Lex-Koller-Grenzen, kommunale Regeln, Ihre Steuersituation.
- Vertrauliche Unterlagen. Pläne, Eckdaten, Grundbuchauszug, Reglement und Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft, nur freigegebene Fotos.
- Nur geprüfte Käufer. Identität, Finanzierungsnachweis und Lex-Koller-Berechtigung werden vor jeder Vorstellung geprüft.
- Private Besichtigungen. Einzeln, nach Ihrem Kalender.
- Angebot und Reservation. Bei Käufern im Ausland unter der Bedingung der Bewilligung.
- Notariat und Grundbuch. Danach die Steuerveranlagung.
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Wie lange dauert der Verkauf?
Die folgenden Spannen sind indikativ und beruhen auf unserer Erfahrung mit Off-Market-Verkäufen in der Schweiz, nicht auf Statistiken:
| Phase | Indikative Dauer |
|---|---|
| Bewertung und Dokumentation | 2–4 Wochen |
| Diskrete Vermarktung | Wochen bis viele Monate |
| Verhandlung und Reservation | 1–4 Wochen |
| Lex-Koller-Bewilligung (falls nötig) | Zusätzlich mehrere Wochen oder länger |
| Notariat und Grundbuch | Mehrere Wochen |
Die Wintersaison und die Sommermonate bringen die meisten Interessenten ins Tal; halten Sie Ihre Unterlagen deshalb vorher bereit. Wer zwischen Inserat und diskretem Verkauf abwägt, findet die Vor- und Nachteile im Vergleich Off-Market vs. On-Market; zum Ablauf allgemein hilft der Eigentümer-Guide zum Immobilienverkauf.
Verwaltung, solange Sie Eigentümer sind
Eigentümer im Ausland oder in Zürich brauchen Hauswartung, Unterhalt, Heizungskontrollen im Winter, Reinigung zwischen den Aufenthalten und, wo zulässig, Ferienvermietung. Was ein Mandat umfassen sollte und was es kostet, erklärt unser Guide zur Immobilienverwaltung in der Schweiz. Die Immobilienverwaltung von Offlist deckt Zürich und Zug ab; für das Engadin dient sie als Massstab für den Vergleich lokaler Anbieter.
Weitere Schweizer Ferienorte
Die Regeln unterscheiden sich von Kanton zu Kanton. Lesen Sie auch unsere Guides zum diskreten Verkauf in Zermatt, in Verbier sowie in Gstaad und im Saanenland.
About the Author
Benjamin Amos Wagner
Founder of Expat-Savvy.ch & Offlist | Connecting Expats with Homes
Häufige Fragen
Kann ich meine Wohnung in St. Moritz ohne öffentliches Inserat verkaufen?+
Ja. Das Schweizer Recht verlangt keine Ausschreibung. Sie können die Immobilie vertraulich geprüften Käufern vorstellen; Beurkundung und Grundbucheintrag laufen genau wie bei einem öffentlichen Verkauf.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in St. Moritz an?+
Kanton und Gemeinde erheben je eine Grundstückgewinnsteuer. Der kantonale Satz steigt mit dem Gewinn bis 15 Prozent, erhöht sich um 2 Prozent für jeden Monat, um den die Besitzesdauer unter zwei Jahren liegt, und sinkt nach zehn Jahren um 1,5 Prozent pro Jahr, höchstens um 51 Prozent. Dazu kommt in St. Moritz eine Handänderungssteuer von 2 Prozent des Verkehrswerts.
Dürfen Käufer mit Wohnsitz im Ausland im Engadin kaufen?+
Ja, mit Bewilligung, in Gemeinden, in denen Graubünden den Verkauf von Ferienwohnungen an Personen im Ausland zulässt, und im Rahmen des kantonalen Jahreskontingents von 290 Einheiten. Die Nettowohnfläche ist in der Regel auf 200 m² begrenzt, und Gemeinden können zusätzliche Einschränkungen erlassen.
Wie lange dauert der Verkauf einer Luxusimmobilie in St. Moritz?+
Eine offizielle Zahl gibt es nicht. Indikativ: einige Wochen Vorbereitung, Wochen bis viele Monate für den passenden Käufer und mehrere Wochen für Notariat und Grundbuch, länger mit Lex-Koller-Bewilligung.
Wer verwaltet Ferienimmobilien im Engadin für Eigentümer im Ausland?+
Meist lokale Hauswartungs-, Concierge- und Vermietungsagenturen im Oberengadin. Die Verwaltung von Offlist deckt Zürich und Zug ab; für St. Moritz vergleichen Sie lokale Anbieter nach Leistungsumfang, Reaktionszeiten und vollständiger Gebührenübersicht.
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