Ferienwohnung in der Schweiz verkaufen als Ausländer: Steuern & Lex Koller
Das Wichtigste auf einen Blick
- Der Kanton besteuert den Gewinn: Die Grundstückgewinnsteuer wird dort erhoben, wo die Wohnung liegt. Eine Bundessteuer auf private Grundstückgewinne gibt es nicht.
- Kurze Besitzesdauer kostet: Wallis, Graubünden, Bern und Zürich erheben Zuschläge in den ersten Jahren. Im Wallis erreicht der Satz auf grossen Gewinnen im zweiten Besitzesjahr 36 %.
- Die Lex Koller bestimmt Ihren Käuferkreis: Schweizer und Ausländer mit freiem Zugang kaufen ohne Bewilligung, Käufer im Ausland brauchen eine, und die Kontingente könnten sinken.
- Steuersicherung einplanen: Wegen des gesetzlichen Pfandrechts erwarten Käufer, dass die Steuer aus dem Kaufpreis sichergestellt wird.
Wer als Ausländer eine Ferienwohnung in der Schweiz verkauft, bezahlt vor allem die kantonale Grundstückgewinnsteuer auf den Gewinn, und zwar im Kanton, in dem die Wohnung liegt. Der Bund erhebt auf privaten Grundstückgewinnen keine Steuer (ESTV). Alle Kantone besteuern kurze Besitzesdauern höher, ein Verkauf nach ein oder zwei Jahren kann deshalb teuer werden. Wer kaufen darf, bestimmen Lex Koller und Zweitwohnungsgesetz. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Steuerberatung; lassen Sie die Steuer vor dem Verkauf berechnen.
Wer den Gewinn besteuert
Grundstückgewinne werden in der Schweiz am Ort der gelegenen Sache besteuert. Für ein Chalet in Zermatt oder Verbier ist das der Kanton Wallis, für St. Moritz, Davos oder Klosters Graubünden, für Gstaad und Saanen Bern. Staatsangehörigkeit und Wohnsitz ändern daran nichts.
Steuerbar ist vereinfacht der Verkaufserlös abzüglich der Anlagekosten: Kaufpreis, wertvermehrende Investitionen (nicht der gewöhnliche Unterhalt) und mit Kauf und Verkauf verbundene Kosten wie die übliche Maklerprovision. Was genau abziehbar ist, bestimmt der Kanton. Den Gesamtablauf eines Verkaufs mit Notariat, Grundbuch und Handänderungssteuer erklärt unser Guide Immobilie verkaufen in der Schweiz.
Nach den Doppelbesteuerungsabkommen der Schweiz dürfen Gewinne aus unbeweglichem Vermögen in der Regel im Belegenheitsstaat besteuert werden. Ihr Wohnsitzstaat stellt den Gewinn dann frei oder rechnet die Schweizer Steuer an, je nach Abkommen und nationalem Recht. Klären Sie beide Seiten vor dem Verkauf.
Spekulationszuschläge: Beispiele aus den Kantonen
Die Kantone müssen kurzfristig erzielte Grundstückgewinne stärker besteuern (Art. 12 Abs. 5 StHG). Die Umsetzung unterscheidet sich stark. Die folgenden Angaben stammen aus dem Steuermäppchen der Eidgenössischen Steuerverwaltung für die Steuerperiode 2025 (ESTV) und dem Tarif des Kantons Zürich.
Wallis (Zermatt, Verbier, Crans-Montana, Saas-Fee)
Das Wallis kennt drei Grundsätze je nach Höhe des Gewinns, die in den ersten fünf Besitzesjahren erhöht werden:
| Besitzesjahr | Gewinn bis CHF 50'000 | CHF 50'001–100'000 | Über CHF 100'000 |
|---|---|---|---|
| 1. Jahr | 19,2 % | 28,8 % | 38,4 % |
| 2. Jahr | 18,0 % | 27,0 % | 36,0 % |
| 3. Jahr | 15,6 % | 23,4 % | 31,2 % |
| 4. Jahr | 14,4 % | 21,6 % | 28,8 % |
| 5. Jahr | 13,2 % | 19,8 % | 26,4 % |
| Grundsatz | 12 % | 18 % | 24 % |
| Nach 25 Jahren | 1 % | 2 % | 3 % |
Mit längerer Besitzesdauer sinken die Sätze weiter bis zum Minimum nach 25 Jahren.
Beispiel: Verkauf in Zermatt nach zwei Jahren. Angenommen, der steuerbare Gewinn beträgt CHF 300'000. Mit dem Satz für Gewinne über CHF 100'000 kostet ein Verkauf im zweiten Besitzesjahr rund CHF 108'000 (36 %), im dritten rund CHF 93'600 (31,2 %) und zum Grundsatz rund CHF 72'000 (24 %). Das ist vereinfacht; den genauen Betrag inklusive Abzüge berechnet die Steuerbehörde. Die Botschaft ist trotzdem klar: Wenige Monate können Zehntausende Franken wert sein.
Graubünden (St. Moritz, Davos, Klosters, Laax)
Graubünden wendet einen progressiven Tarif an. Bei einer Besitzesdauer unter zwei Jahren erhöht sich die Steuer um 2 % für jeden Monat, der an zwei Jahren fehlt. Wer nach 14 Monaten verkauft, zahlt also 20 % Zuschlag. Nach mehr als zehn Jahren sinkt die Steuer um 1,5 % für jedes weitere volle Jahr, höchstens um 51 %.
Bern (Gstaad, Saanen, Wengen, Grindelwald)
Bern berechnet eine einfache Steuer nach progressivem Tarif und multipliziert sie mit den Steueranlagen von Kanton und Gemeinde. Der Zuschlag bei kurzer Besitzesdauer ist hoch:
| Besitzesdauer | Zuschlag |
|---|---|
| Unter 1 Jahr | +70 % |
| 1 bis unter 2 Jahre | +50 % |
| 2 bis unter 3 Jahre | +35 % |
| 3 bis unter 4 Jahre | +20 % |
| 4 bis unter 5 Jahre | +10 % |
Ab fünf Jahren Besitzesdauer ermässigt sich der Gewinn um 2 % pro Jahr, höchstens um 70 %. Bern verzichtet in bestimmten Fällen auf den Zuschlag, etwa bei einem Verkauf im Rahmen einer Erbschaftsliquidation oder wenn jede spekulative Absicht nachweislich ausgeschlossen ist.
Zürich zum Vergleich
Zürich besteuert den Gewinn mit 10 % bis 40 %. Unter einem Jahr Besitzesdauer erhöht sich die Steuer um 50 %, unter zwei Jahren um 25 %; ab fünf vollen Jahren sinkt sie um 5 % und schrittweise bis 50 % nach 20 Jahren. Ein durchgerechnetes Beispiel finden Sie im Beitrag zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Weitere Kosten bei einem frühen Verkauf
Vorfälligkeitsentschädigung
Ist die Ferienwohnung mit einer Festhypothek finanziert, verlangt die Bank bei vorzeitiger Ablösung meist eine Entschädigung. Fragen Sie früh nach der Höhe. Manche Banken erlauben die Übertragung auf ein Ersatzobjekt oder die Übernahme durch den Käufer.
Provision und Gebühren
Maklerprovisionen in Tourismusregionen liegen oft am oberen Ende der Schweizer Bandbreite. Notariats- und Grundbuchgebühren sind kantonal geregelt. Details im Beitrag zur Maklerprovision in der Schweiz.
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Lex Koller: Wer Ihre Ferienwohnung kaufen darf
Die Lex Koller (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland) beschränkt vor allem Käufer, nicht Verkäufer. Für Sie als Verkäufer zählt sie, weil sie bestimmt, wer bei Ihnen kaufen darf.
- Ohne Bewilligung: Schweizer, EU/EFTA-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz und Ausländer mit C-Bewilligung.
- Mit Bewilligung: Käufer mit Wohnsitz im Ausland. Ferienwohnungen sind nur in bezeichneten Tourismusorten bewilligungsfähig, im Rahmen jährlicher kantonaler Kontingente, nur für natürliche Personen in eigenem Namen und in der Regel bis rund 200 m² Nettowohnfläche.
- Eine Ferienwohnung pro Familie: Besitzen der Käufer, sein Ehepartner oder ein minderjähriges Kind bereits eine Ferien- oder Zweitwohnung in der Schweiz, wird die Bewilligung nur unter der Bedingung erteilt, dass diese vorher verkauft wird.
Weiterverkauf an einen anderen ausländischen Käufer
Nach geltendem Recht braucht ein Käufer im Ausland auch beim Weiterverkauf eine Bewilligung; dieser belastet das kantonale Kontingent aber nicht, wenn der Verkäufer seinerzeit selbst mit Bewilligung erworben hat. Am 15. April 2026 hat der Bundesrat eine Vernehmlassung eröffnet: Künftig soll jeder Erwerb einer Ferienwohnung durch Personen im Ausland das Kontingent belasten, und die Kontingente sollen sinken (admin.ch). Die Vernehmlassung lief bis 15. Juli 2026; die Änderungen sind nicht in Kraft. Werden sie umgesetzt, könnte der Verkauf an ausländische Käufer in Orten mit knappen Kontingenten schwieriger werden.
Kantone und Tourismusgemeinden können zusätzliche Einschränkungen erlassen. Lesen Sie Ihre ursprüngliche Bewilligungsverfügung: Sie enthält die Auflagen, etwa zu Nutzung und Vermietung, die für Ihre Wohnung gelten. Die Käuferseite erklärt der Guide Lex Koller: Immobilien kaufen als Ausländer.
Das Zweitwohnungsgesetz
Seit 2012 dürfen Gemeinden mit über 20 % Zweitwohnungen grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligen. Für Verkäufer ist diese Unterscheidung zentral:
- Altrechtliche Wohnungen, die am 11. März 2012 bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren, dürfen grundsätzlich weiter als Zweitwohnung genutzt und verkauft werden. Seit 1. Oktober 2024 gelten für Umbau und Erweiterung lockerere Regeln (HEV Schweiz).
- Neuere Wohnungen können mit einer Nutzungsbeschränkung als Erstwohnung oder touristisch bewirtschaftete Wohnung belastet sein. Diese Beschränkung haftet am Objekt, geht also auf den Käufer über und verkleinert den Markt.
Käufer und Banken prüfen, zu welcher Kategorie Ihre Wohnung gehört. Halten Sie Baubewilligung und allfällige Grundbuchanmerkungen bereit. Auch für die Preisfindung ist der Status wichtig; worauf es bei der Immobilienbewertung sonst ankommt, lesen Sie in unserem Guide.
Steuersicherung: Was Käufer erwarten
Für die Grundstückgewinnsteuer besteht ein gesetzliches Pfandrecht am Grundstück. Ist der Verkäufer ins Ausland gezogen und für die Steuer nicht greifbar, kann der Kanton auf die Liegenschaft greifen, also auf das Eigentum des Käufers (UBS). Käufer und Notariate bestehen deshalb meist darauf, dass die geschätzte Steuer bei der Steuerbehörde hinterlegt oder direkt aus dem Kaufpreis bezahlt wird. Regeln Sie das im Kaufvertrag und lassen Sie die Steuer vorher schätzen, damit der Betrag stimmt.
Checkliste vor dem Verkauf
- Steuer berechnen lassen für Ihren Kanton und Ihre Besitzesdauer, und prüfen, ob einige Monate Warten eine Zuschlagsstufe überspringen.
- Bank fragen, wie hoch eine Vorfälligkeitsentschädigung wäre.
- Lex-Koller-Bewilligung und deren Auflagen prüfen.
- Zweitwohnungsstatus der Wohnung klären.
- Steuerregeln im Wohnsitzstaat für ausländische Grundstückgewinne prüfen.
- Verkaufsweg wählen. Ein diskreter Verkauf vermeidet eine öffentliche Preisgeschichte in einem kleinen Ferienort, in dem jeder jeden kennt; die Unterschiede zeigt der Vergleich Off-Market vs. On-Market. Wie das funktioniert, zeigt Immobilie verkaufen ohne Inserat; wie lange es dauert, erklärt Wie lange dauert ein Immobilienverkauf.
About the Author
Benjamin Amos Wagner
Founder of Expat-Savvy.ch & Offlist | Connecting Expats with Homes
Häufige Fragen
Welche Steuern fallen beim Verkauf einer Ferienwohnung in der Schweiz an?+
Der Gewinn unterliegt der Grundstückgewinnsteuer des Kantons, in dem die Wohnung liegt, teils zusammen mit der Gemeinde. Der Bund besteuert private Grundstückgewinne nicht. Nach den meisten Doppelbesteuerungsabkommen hat die Schweiz das Besteuerungsrecht; der Wohnsitzstaat stellt den Gewinn frei oder rechnet die Schweizer Steuer an.
Was kostet es, eine Wohnung in Zermatt schon nach zwei Jahren zu verkaufen?+
Das Wallis besteuert kurze Besitzesdauern deutlich höher: Für Gewinne über CHF 100'000 beträgt der Satz im zweiten Besitzesjahr 36 Prozent und im dritten 31,2 Prozent, gegenüber einem Grundsatz von 24 Prozent. Dazu kann eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Hypothek kommen.
Darf ich meine Ferienwohnung an einen anderen Ausländer verkaufen?+
Ja, der Käufer mit Wohnsitz im Ausland braucht aber eine Bewilligung nach Lex Koller. Nach geltendem Recht belastet ein solcher Weiterverkauf das kantonale Kontingent nicht, wenn Sie selbst mit Bewilligung erworben haben. Der Bundesrat hat 2026 vorgeschlagen, das zu ändern.
Welche Rolle spielt das Zweitwohnungsgesetz beim Verkauf?+
Altrechtliche Wohnungen, die am 11. März 2012 bestanden oder bewilligt waren, dürfen grundsätzlich weiter als Zweitwohnung genutzt und verkauft werden. Neuere Wohnungen können mit einer Nutzungsbeschränkung belastet sein, was den Käuferkreis verkleinert.
Behält der Käufer einen Teil des Kaufpreises für die Steuer zurück?+
Häufig ja. Für die Grundstückgewinnsteuer besteht ein gesetzliches Pfandrecht am Grundstück. Käufer bestehen deshalb bei Verkäufern mit Wohnsitz im Ausland meist darauf, dass die geschätzte Steuer hinterlegt oder direkt aus dem Kaufpreis bezahlt wird.
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