Grundstückgewinnsteuer Zürich: Tarif, Besitzesdauer und Rechenbeispiel
Das Wichtigste auf einen Blick
- Tarif: 10 % bis 40 % des Gewinns, progressiv. Gewinne unter CHF 5'000 werden nicht besteuert. Die Steuer fliesst vollständig der Gemeinde zu, in der das Grundstück liegt.
- Spekulationszuschlag: +50 % bei weniger als einem Jahr Besitzesdauer, +25 % bei weniger als zwei Jahren.
- Besitzesdauerrabatt: −5 % ab 5 vollen Jahren, bis −50 % ab 20 vollen Jahren. Das Timing eines Verkaufs kann fünfstellige Beträge ausmachen.
- Aufschub möglich: Bei Ersatzbeschaffung eines selbstbewohnten Eigenheims in der Schweiz, bei Erbgang, Schenkung und unter Ehegatten wird die Steuer aufgeschoben.
Die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich beträgt 10 % bis 40 % des Gewinns aus dem Verkauf einer Liegenschaft, abhängig von Gewinnhöhe und Besitzesdauer. Bei einer Besitzesdauer unter zwei Jahren kommt ein Zuschlag von 25 % oder 50 % dazu; ab fünf vollen Jahren sinkt die Steuer schrittweise, nach 20 Jahren um die Hälfte (Tarif Kanton Zürich). Erhoben wird sie von der Gemeinde, in der das Grundstück liegt.
Dieser Beitrag zeigt Tarif, Zuschlag und Rabatt, die abziehbaren Kosten, ein vollständiges Rechenbeispiel und die Regeln zur Ersatzbeschaffung. Er ersetzt keine Steuerberatung; massgebend ist die Veranlagung durch das Gemeindesteueramt.
So funktioniert die Grundstückgewinnsteuer in Zürich
Zürich folgt dem sogenannten monistischen System: Alle Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken, auch solche im Geschäftsvermögen, unterliegen einer Sondersteuer, der Grundstückgewinnsteuer (Kanton Zürich). Sie wird für jeden Verkauf einzeln veranlagt, und die gesamten Einnahmen gehen an die Gemeinde, in der die Liegenschaft liegt. Der Bund erhebt auf privaten Grundstückgewinnen keine Steuer.
Besteuert wird die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anlagekosten. Der Grundgedanke ist einfach, die Details entscheiden aber über den Betrag.
Der Tarif nach § 225 StG
| Gewinnteil | Steuersatz | Kumulierte Steuer am Ende der Stufe |
|---|---|---|
| Erste CHF 4'000 | 10 % | CHF 400 |
| Weitere CHF 6'000 (bis 10'000) | 15 % | CHF 1'300 |
| Weitere CHF 8'000 (bis 18'000) | 20 % | CHF 2'900 |
| Weitere CHF 12'000 (bis 30'000) | 25 % | CHF 5'900 |
| Weitere CHF 20'000 (bis 50'000) | 30 % | CHF 11'900 |
| Weitere CHF 50'000 (bis 100'000) | 35 % | CHF 29'400 |
| Gewinnteile über CHF 100'000 | 40 % |
Grundstückgewinne unter CHF 5'000 werden nicht besteuert. Quelle: Tarif für die Grundstückgewinnsteuer, Kantonales Steueramt Zürich.
Auf grosse Gewinne wirkt der Tarif also fast wie ein Satz von 40 %: Ein Gewinn von CHF 300'000 kostet vor Zuschlag oder Rabatt CHF 29'400 + 40 % von CHF 200'000 = CHF 109'400.
Spekulationszuschlag und Besitzesdauerrabatt
Die nach Tarif berechnete Steuer wird anschliessend je nach anrechenbarer Besitzesdauer erhöht oder ermässigt.
Spekulationszuschlag
| Besitzesdauer | Zuschlag |
|---|---|
| Weniger als 1 Jahr | +50 % |
| Weniger als 2 Jahre | +25 % |
Besitzesdauerrabatt
| Volle Jahre | Ermässigung | Volle Jahre | Ermässigung |
|---|---|---|---|
| 5 | 5 % | 13 | 29 % |
| 6 | 8 % | 14 | 32 % |
| 7 | 11 % | 15 | 35 % |
| 8 | 14 % | 16 | 38 % |
| 9 | 17 % | 17 | 41 % |
| 10 | 20 % | 18 | 44 % |
| 11 | 23 % | 19 | 47 % |
| 12 | 26 % | 20 und mehr | 50 % |
Zwischen zwei und fünf Jahren gilt der Tarif ohne Zu- oder Abschlag. Weil der Rabatt nur für volle Jahre gilt, lohnt sich ein Blick auf das Datum: Wer wenige Wochen vor Ablauf eines vollen Jahres beurkundet, verschenkt unter Umständen drei Prozentpunkte Rabatt, beim Schritt von vier auf fünf volle Jahre sogar fünf.
Was Sie abziehen können: die Anlagekosten
Die Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer der Stadt Zürich listet die anrechenbaren Anlagekosten auf (Stadt Zürich):
- Erwerbspreis (ohne Zugehör).
- Wertvermehrende Aufwendungen und andere dauernde Verbesserungen, belegt mit Rechnungen und Zahlungsnachweisen.
- Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Ablösung einer Hypothek.
- Grundeigentümerbeiträge, etwa für Strassen, Trottoirs oder Werkleitungen.
- Übliche Maklerprovision bei Kauf und Verkauf.
- Insertionskosten bei Kauf und Verkauf.
- Mit der Handänderung verbundene Abgaben bei Kauf und Verkauf, etwa Notariats- und Grundbuchgebühren.
- Geleisteter Mehrwertausgleich für Planungsvorteile.
Nicht anrechenbar sind Unterhaltskosten, die bei der Einkommenssteuer abgezogen werden können, also Reparaturen, Renovationen und Ersatzanschaffungen. Die Abgrenzung zwischen werterhaltend und wertvermehrend ist in der Praxis der häufigste Streitpunkt. Bewahren Sie deshalb alle Rechnungen auf, und zwar über die gesamte Besitzesdauer.
Umgekehrt werden nichtliegenschaftliche Werte wie Mobiliar, Zugehör oder der Anteil am Erneuerungsfonds vom Verkaufserlös abgezogen.
Die 20-Jahre-Regel
Liegt der Erwerb mehr als 20 Jahre zurück, kann anstelle des Erwerbspreises der Verkehrswert vor 20 Jahren eingesetzt werden (§ 220 Abs. 2 StG). Wertvermehrende Investitionen aus den letzten 20 Jahren kommen separat dazu. Bei alten Liegenschaften mit tiefem Kaufpreis kann das den steuerbaren Gewinn erheblich senken. Wie ein Verkehrswert ermittelt wird, erklärt unser Guide zur Immobilienbewertung in der Schweiz.
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Rechenbeispiel: Eigentumswohnung in Zürich
Eine Eigentümerin hat ihre Wohnung im Juni 2014 für CHF 1'200'000 gekauft und verkauft sie im September 2026 für CHF 1'650'000. Die Zahlen sind vereinfachte Annahmen.
| Position | CHF |
|---|---|
| Verkaufserlös | 1'650'000 |
| Erwerbspreis 2014 | −1'200'000 |
| Wertvermehrende Investitionen (neue Küche mit Erweiterung, Wintergarten) | −80'000 |
| Maklerprovision Verkauf inkl. MWST | −35'000 |
| Gebühren bei Kauf und Verkauf (Annahme) | −5'000 |
| Steuerbarer Grundstückgewinn | 330'000 |
| Steuer nach Tarif: 29'400 + 40 % von 230'000 | 121'400 |
| Besitzesdauerrabatt 12 volle Jahre: −26 % | −31'564 |
| Grundstückgewinnsteuer | 89'836 |
Derselbe Gewinn bei anderer Besitzesdauer:
| Besitzesdauer | Zu- oder Abschlag | Steuer (CHF) |
|---|---|---|
| Unter 1 Jahr | +50 % | 182'100 |
| Unter 2 Jahren | +25 % | 151'750 |
| 2 bis unter 5 Jahre | keiner | 121'400 |
| 5 volle Jahre | −5 % | 115'330 |
| 12 volle Jahre | −26 % | 89'836 |
| 20 volle Jahre und mehr | −50 % | 60'700 |
Zwischen einem Verkauf nach elf Monaten und einem nach 20 Jahren liegen bei gleichem Gewinn über CHF 120'000. Das zeigt, weshalb die Steuer vor dem Entscheid zum Verkauf berechnet werden sollte, nicht danach.
Ersatzbeschaffung: Steueraufschub beim Wiederkauf
Verkaufen Sie Ihr selbstbewohntes Eigenheim und kaufen ein neues, kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden. Die Praxis des Kantons Zürich ist im Rundschreiben ZStB 216.3 festgehalten (Zürcher Steuerbuch 216.3):
- Nutzung: Die bisherige und die neue Liegenschaft müssen dauernd und ausschliesslich selbst bewohnt sein.
- Ort: Das Ersatzobjekt muss in der Schweiz liegen, im Kanton oder in einem anderen Kanton.
- Frist: Der Ersatz muss in der Regel innert zwei Jahren nach dem Verkauf erfolgen. Er ist auch vor dem Verkauf möglich, wenn der Kauf nachweislich im Hinblick auf den Verkauf erfolgte.
- Teilweise Reinvestition: Aufgeschoben wird nur, soweit der Erlös reinvestiert wird. Liegt der Preis des Ersatzobjekts unter den Anlagekosten des verkauften Objekts, gibt es keinen Aufschub.
Das Beispiel aus dem Rundschreiben: Verkauf für CHF 1'500'000, Anlagekosten CHF 1'000'000, Ersatzobjekt für CHF 1'320'000. Besteuert werden CHF 180'000 (Erlös minus Preis des Ersatzobjekts), aufgeschoben CHF 320'000. Bei zehn Jahren Besitzesdauer ergibt das eine Steuer von CHF 49'120.
Der aufgeschobene Gewinn wird bei einem späteren Verkauf ohne erneute Ersatzbeschaffung mitbesteuert. Bei einem Ersatz ausserhalb des Kantons gelten besondere Regeln zur Nachbesteuerung. Lassen Sie sich hier beraten.
Weitere Aufschubgründe
Auch Erbgang, Erbvorbezug, Schenkung sowie Eigentumswechsel unter Ehegatten führen zu einem Steueraufschub. Die Steuer wird dann bei der späteren Veräusserung erhoben.
Verfahren, Fälligkeit und Sicherheit
Gemäss der Steuererklärung der Stadt Zürich ist diese innert 30 Tagen nach der Handänderung mit Kaufvertrag und Belegen einzureichen. Die Steuer wird am 90. Tag nach der Handänderung fällig, ab dem 91. Tag laufen Zinsen; eine Depotzahlung ist möglich (Stadt Zürich).
Für die Grundsteuern steht der Gemeinde ein gesetzliches Pfandrecht am Grundstück zu (§ 208 StG). Käufer verlangen deshalb in der Regel, dass die geschätzte Steuer aus dem Kaufpreis sichergestellt wird. Das wird im Kaufvertrag geregelt.
Praktische Tipps für Verkäufer
- Steuer vor dem Verkaufsentscheid schätzen, mit Tarif, Besitzesdauer und realistischen Anlagekosten.
- Stichtag prüfen: Liegt ein weiteres volles Besitzesjahr nahe, kann ein späterer Beurkundungstermin mehrere Tausend Franken sparen.
- Belege sammeln: Kaufvertrag, Rechnungen für wertvermehrende Investitionen, Maklerrechnung, Gebührenrechnungen.
- Ersatzbeschaffung früh planen, wenn Sie wieder Wohneigentum erwerben.
- Laufende Steuern mitdenken: Die Abschaffung des Eigenmietwerts verändert die Rechnung von Halten gegenüber Verkaufen.
Den gesamten Ablauf, von der Vorbereitung über das Notariat bis zur Übergabe, erklärt unser Guide Immobilie verkaufen in der Schweiz. Wie diskrete Verkäufe in Zürich funktionieren, zeigt der Beitrag zu Off-Market-Immobilien in Zürich, und was ein Makler kostet, lesen Sie unter Maklerprovision in der Schweiz. Für Ferienwohnungen in anderen Kantonen gelten andere Tarife, siehe Ferienwohnung verkaufen als Ausländer.
About the Author
Benjamin Amos Wagner
Founder of Expat-Savvy.ch & Offlist | Connecting Expats with Homes
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer in Zürich?+
Der Tarif ist progressiv: 10 Prozent auf den ersten CHF 4'000 Gewinn, steigend bis 40 Prozent auf Gewinnteilen über CHF 100'000. Auf einen Gewinn von CHF 100'000 beträgt die Grundsteuer CHF 29'400, danach kommen Zuschlag oder Ermässigung je nach Besitzesdauer dazu.
Wie funktioniert der Besitzesdauerrabatt im Kanton Zürich?+
Ab 5 vollen Jahren Besitzesdauer ermässigt sich die Steuer um 5 Prozent, ab 6 Jahren um 8 Prozent und danach um 3 Prozentpunkte pro Jahr, bis zum Maximum von 50 Prozent nach 20 vollen Jahren.
Wann gilt der Spekulationszuschlag?+
Bei einer anrechenbaren Besitzesdauer von weniger als einem Jahr erhöht sich die Steuer um 50 Prozent, bei weniger als zwei Jahren um 25 Prozent.
Welche Kosten kann ich von der Grundstückgewinnsteuer abziehen?+
Zu den Anlagekosten zählen der Erwerbspreis, wertvermehrende Aufwendungen, übliche Maklerprovisionen und Insertionskosten bei Kauf und Verkauf, die mit der Handänderung verbundenen Abgaben, Grundeigentümerbeiträge und eine Vorfälligkeitsentschädigung. Werterhaltender Unterhalt, der bei der Einkommenssteuer abgezogen werden kann, zählt nicht.
Kann ich die Grundstückgewinnsteuer aufschieben, wenn ich wieder kaufe?+
Ja, bei einer Ersatzbeschaffung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft in der Schweiz, in der Regel innert zwei Jahren. Wird nur ein Teil reinvestiert, wird der nicht reinvestierte Gewinn besteuert.
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