Acheter un chalet hors marché à Verbier ou Crans-Montana (2026)
Pour acheter un chalet vendu hors marché à Verbier ou à Crans-Montana, vous créez sur Offlist un profil de recherche vérifié, avec preuve de financement, et vous clarifiez votre statut Lex Koller avant la première visite : les propriétaires et les agents partenaires vous présentent alors en privé des chalets qui ne paraissent sur aucun portail, souvent d'abord sous forme de résumé anonyme, l'adresse suivant après un accord de confidentialité. Si vous êtes domicilié à l'étranger, l'achat n'est possible que dans les secteurs que le Valais désigne comme lieux touristiques, sur autorisation imputée à un contingent cantonal de 330 unités par an, et en règle générale pour 200 m² habitables au plus.
Les deux stations sont en outre soumises à la loi sur les résidences secondaires : ce que vous pouvez acheter comme résidence secondaire, c'est avant tout l'ancien. Ce guide présente les règles, le déroulement d'un achat discret, le financement et les frais en Valais. Il s'agit d'informations générales, pas d'un conseil juridique ou fiscal.
L'essentiel
- Lex Koller : sans domicile en Suisse, il faut une autorisation cantonale pour un logement de vacances, imputée sur le contingent valaisan de 330 unités par an.
- Périmètres précis : à Verbier, la station est un lieu touristique au sens de la loi, pas le village ; à Crans-Montana, les secteurs ouverts sont listés dans le règlement cantonal.
- Lex Weber : Val de Bagnes et Crans-Montana comptent plus de 50 % de résidences secondaires ; les logements créés avant le 11 mars 2012 restent librement utilisables.
- Financement : au moins 10 % de fonds propres hors 2e pilier, dette ramenée aux deux tiers de la valeur de nantissement en 15 ans au plus.
- Frais : droit de mutation valaisan de 1 % à 1,5 % selon la valeur, impôt communal additionnel éventuel et émolument de notaire fixé par tarif.
Qui peut acheter un chalet en Valais ?
La loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE, dite Lex Koller) distingue selon votre domicile et votre nationalité, pas selon le prix. Selon l'Office fédéral de la justice :
- les Suisses, les ressortissants UE/AELE domiciliés en Suisse et les titulaires d'un permis C achètent sans autorisation, y compris une résidence secondaire ;
- les autres étrangers domiciliés en Suisse peuvent acheter leur logement au lieu de leur domicile, mais pas librement un chalet de vacances ;
- les personnes à l'étranger ont besoin d'une autorisation pour un logement de vacances, possible seulement dans les cantons qui la prévoient, dont le Valais.
Les conditions de l'autorisation figurent dans l'ordonnance fédérale (OAIE, art. 9 à 11 et annexe 1) :
| Règle | Contenu |
|---|---|
| Contingent | 1'500 autorisations par an pour toute la Suisse, dont 330 pour le Valais |
| Surface habitable nette | En règle générale 200 m² au plus |
| Surface du terrain | En règle générale 1'000 m² au plus (hors propriété par étages) |
| Nombre | Un seul logement de vacances pour vous, votre conjoint ou partenaire et vos enfants de moins de 18 ans |
| Location | Location à l'année interdite, location temporaire possible |
Notre guide de la Lex Koller détaille le cadre fédéral.
Verbier et Crans-Montana : où une personne à l'étranger peut-elle acheter ?
Le Valais ne s'ouvre pas partout aux acheteurs étrangers. Le règlement cantonal (RS VS 211.410, annexe 1, version en vigueur depuis le 1er janvier 2026) énumère les lieux touristiques :
- Val de Bagnes : « Verbier (sans le village) » et les Mayens de Bruson. Un bien situé dans le village de Verbier, par opposition à la station, n'entre donc pas dans ce périmètre.
- Crans-Montana : Les Briesses et Crans au-dessus de 1'250 mètres d'altitude, Montana-Station, Vermala, Bluche, l'Aminona et d'autres secteurs listés. Une partie de Crans relève des communes de Lens et d'Icogne, elles aussi listées pour certains secteurs.
Pour une parcelle précise, le Service du développement territorial établit une attestation, et la carte cantonale permet de consulter la couche « Zones vente aux étrangers » (canton du Valais). Les communes peuvent en outre prévoir des restrictions plus sévères (art. 10 LALFAIE).
Le délai de possession du vendeur
Une règle valaisanne surprend souvent les acheteurs. Lorsqu'un vendeur non assujetti à la Lex Koller, par exemple un propriétaire suisse, vend un logement existant à une personne à l'étranger, il doit détenir le bien depuis dix ans ; ce délai peut être abrégé de cinq ans au plus dans les communes qui l'ont prévu par règlement (art. 5 LALFAIE). Un avant-projet de révision de la loi cantonale a été mis en consultation en 2024 (canton du Valais) ; vérifiez le droit en vigueur au moment de votre offre.
Revente entre étrangers et réforme fédérale
Aujourd'hui, un logement de vacances revendu par une personne à l'étranger à une autre n'est pas imputé sur le contingent cantonal. Le Conseil fédéral a mis en consultation, du 15 avril au 15 juillet 2026, une révision qui imputerait chaque acquisition sur le contingent et réduirait les contingents annuels (Office fédéral de la justice). Ces changements ne sont pas en vigueur.
Lex Weber : ce que l'on peut encore acheter
La loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS, issue de l'initiative dite Lex Weber) interdit toute nouvelle résidence secondaire dans les communes qui en comptent plus de 20 % (art. 6). Selon l'inventaire des logements publié par l'ARE en mars 2026 (données au 31 décembre 2025), cette proportion atteint 54,1 % dans le Val de Bagnes et 58,0 % à Crans-Montana.
Ce qui reste accessible comme résidence secondaire :
- Les logements créés selon l'ancien droit, c'est-à-dire construits légalement avant le 11 mars 2012 ou autorisés définitivement à cette date : leur mode d'habitation est libre (art. 10 et 11 LRS). Depuis le 1er octobre 2024, ils peuvent être rénovés, transformés, démolis et reconstruits, et leur surface utile principale peut être agrandie de 30 % au plus dans la zone à bâtir.
- Les logements plus récents sont en principe liés à une résidence principale ou à un hébergement touristique. Cette restriction est mentionnée au registre foncier et passe à l'acheteur (art. 7 LRS).
Avant toute offre, demandez l'extrait du registre foncier et vérifiez l'absence de restriction d'utilisation.
Comment se déroule un achat hors marché
En station, une partie des chalets change de mains sans annonce : par les agences locales sous mandat exclusif, les réseaux de propriétaires et les plateformes privées. Le déroulement type :
- Profil et financement. Vous définissez station, secteur, surface, budget et calendrier, et vous réunissez la confirmation de financement.
- Statut Lex Koller. Vous clarifiez si vous avez besoin d'une autorisation et si le bien se trouve dans un lieu touristique.
- Présentation privée. Le vendeur ou son agent vous transmet un résumé anonyme ; l'adresse, les plans et l'extrait du registre foncier suivent après un accord de confidentialité.
- Visite et offre. Les visites ont souvent lieu pendant la saison d'hiver ou d'été ; l'offre peut être suivie d'une réservation.
- Acte sous condition. Si une autorisation est nécessaire, l'acte de vente est conclu sous condition de son octroi ; la procédure prend de quelques semaines à plusieurs mois.
- Registre foncier. Le transfert est inscrit au registre foncier ; vous n'êtes propriétaire qu'à partir de cette inscription.
À titre indicatif, l'UBS Alpine Property Focus 2026 situe le prix moyen des appartements de vacances haut de gamme à Verbier à partir de 21'000 francs par m² (UBS). Pour un chalet précis, seule une estimation tient compte de la situation par rapport aux pistes, de la vue, de l'état et du statut d'usage ; notre guide de l'estimation immobilière explique les méthodes. Pour comparer avec l'Oberland bernois, voir notre guide de l'appartement off-market à Schönried.
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Financer un chalet
Les directives de l'Association suisse des banquiers, reconnues par la FINMA comme standard minimal, exigent au moins 10 % de fonds propres sur la valeur de nantissement qui ne proviennent pas du 2e pilier, et la dette hypothécaire doit être ramenée aux deux tiers de cette valeur en 15 ans au plus (directives ASB). Toute différence entre le prix d'achat et la valeur de nantissement doit aussi être couverte par des fonds propres hors 2e pilier.
Un versement anticipé du 2e pilier n'est possible que pour le logement que vous occupez à votre lieu de domicile ou de séjour habituel (OEPL, art. 4), donc pas pour un chalet de vacances. Au-delà de ces minimums, chaque banque fixe ses propres conditions, en particulier pour les acheteurs domiciliés à l'étranger : demandez une confirmation écrite avant de faire une offre.
Notaire et frais d'achat en Valais
| Poste | Règle en vigueur |
|---|---|
| Droit de mutation cantonal | 1 % de CHF 50'001 à 500'000, 1,3 % jusqu'à CHF 1 million, 1,5 % au-delà |
| Impôt communal additionnel | Au plus 50 % du droit cantonal, selon la commune |
| Droit sur les gages immobiliers | 0,2 % du montant du gage |
| Émolument du notaire | Tarif cantonal, émolument proportionnel dégressif de 5 ‰ à 1 ‰ |
Le droit de mutation est dû par l'acquéreur, les parties en répondant solidairement (art. 10, 14, 15 et 16 de la loi sur les droits de mutations). Les émoluments du notaire suivent un tarif arrêté par le Conseil d'État, dont le notaire ne peut pas s'écarter ; l'émolument proportionnel est d'au moins 200 francs et l'émolument total ne peut dépasser 100'000 francs (art. 47 à 50 de la loi sur le notariat). Demandez au notaire un décompte de frais avant la signature.
Si vous louez le chalet pendant votre absence, restez dans les limites de l'autorisation, qui interdit la location à l'année. Nos guides sur la location courte ou longue durée et la gestion immobilière aident à comparer les options.
Inscrire votre profil acheteur sur Offlist
Sur Offlist, vous créez gratuitement un profil de recherche privé : stations et secteurs, budget, surface, calendrier et statut de séjour. Le profil est vérifié avec une preuve de financement. Les propriétaires et les agents partenaires vous présentent ensuite les chalets qui correspondent, en privé, souvent d'abord sous forme de résumé anonyme, avec l'adresse après accord de confidentialité. Un mandat de recherche dédié donne généralement un résultat en 4 à 8 semaines (voir comment fonctionne Offlist) ; pour un chalet, le délai dépend surtout du nombre de biens qui correspondent à vos critères et à votre statut. Les agences partenaires peuvent facturer leurs propres honoraires pour ce type de mandat.
Conclusion
Acheter un chalet hors marché à Verbier ou à Crans-Montana suppose de régler trois questions avant la première visite : votre statut Lex Koller et le périmètre du bien, l'usage permis par la loi sur les résidences secondaires, et un financement confirmé. Une fois ces points clarifiés, vous êtes un acheteur que les vendeurs discrets peuvent recevoir sans perdre de temps. Vous vendez plutôt un bien à Genève ? Voir notre guide pour vendre discrètement à Genève.
Créez votre profil acheteur vérifié sur Offlist.
About the Author
Benjamin Amos Wagner
Founder of Expat-Savvy.ch & Offlist | Connecting Expats with Homes
Questions fréquentes
Acheter un chalet à Crans-Montana ou à Verbier vendu hors marché : comment faire ?+
Créez un profil de recherche vérifié avec preuve de financement et clarifiez votre statut Lex Koller avant la première visite. Sur Offlist, les propriétaires et les agents partenaires vous présentent alors en privé des chalets non publiés, d'abord sous forme de résumé anonyme, l'adresse suivant après un accord de confidentialité.
Un étranger domicilié hors de Suisse peut-il acheter un chalet à Verbier ?+
Oui, sur autorisation cantonale imputée au contingent valaisan de 330 unités par an, et seulement dans le périmètre touristique désigné, qui couvre la station de Verbier mais pas le village. En règle générale, la surface habitable nette ne doit pas dépasser 200 m² et le terrain 1'000 m².
Peut-on encore acheter une résidence secondaire à Crans-Montana malgré la Lex Weber ?+
Oui, surtout dans l'ancien. Les logements créés légalement avant le 11 mars 2012 restent librement utilisables comme résidences secondaires, alors que les logements récents sont en principe liés à une résidence principale ou à un hébergement touristique.
Combien de fonds propres faut-il pour financer un chalet ?+
Les directives bancaires reconnues par la FINMA exigent au moins 10 % de fonds propres hors 2e pilier, et la dette doit être ramenée aux deux tiers de la valeur de nantissement en 15 ans au plus. Le 2e pilier ne peut pas financer un logement de vacances, et chaque banque peut exiger davantage.
Quels frais paie l'acheteur d'un chalet en Valais ?+
Le droit de mutation cantonal va de 1 % à 1,5 % selon la valeur, et la commune peut ajouter jusqu'à 50 % de ce montant. S'y ajoutent l'émolument du notaire, fixé par un tarif cantonal, et un droit de 0,2 % sur les cédules hypothécaires.
